Las ventajas fiscales del leasing inmobiliario en el Impuesto sobre Sociedades

A la hora de comprar una nave industrial, una oficina o un local comercial, la opción más conocida es solicitar un préstamo hipotecario, pero cada vez cobra más fuerza el leasing inmobiliario, como forma para financiar una adquisición que supone un importante esfuerzo para la mayor parte de las empresas y autónomos.

El leasing inmobiliario es una modalidad de financiación a medio o largo plazo, que facilita, mediante un contrato de arrendamiento financiero, la adquisición de este tipo de inmovilizado por las empresas. A través de este contrato, el arrendador cede al arrendatario el uso y disfrute del bien inmobiliario, a cambio del pago de unas cuotas, en las que se incluyen los intereses. A la finalización del plazo estipulado en la duración del contrato de arrendamiento financiero, y del abono de todas las cuotas periódicas, el arrendatario tendrá una opción de compra del bien.

Ventajas del leasing inmobiliario

El Impuesto sobre Sociedades permite la deducción de las cuotas pagadas en concepto de leasing inmobiliario. Específicamente, la fracción de estas cuotas que corresponde a intereses es completamente deducible sin restricciones. Por otro lado, la parte de recuperación del coste, que implica la devolución del principal del leasing, también es deducible hasta el límite del doble del coeficiente de amortización máximo permitido para el activo, o del triple en el caso de empresas de reducida dimensión. Esto representa una oportunidad notable para las empresas de disminuir su carga tributaria anual.

Importancia de la duración del contrato

Uno de los requisitos cruciales para beneficiarse de las deducciones fiscales en el leasing inmobiliario es la duración del contrato. Este debe extenderse por un mínimo de diez años, a diferencia de los leasings de otros tipos de activos, que requieren solo dos años. Si una empresa decide cancelar el contrato de leasing antes de completar los diez años, perderá los incentivos fiscales aplicados, debiendo devolver estos montos más intereses de demora en el año de la cancelación.

Atención. Repercusiones en caso de cancelación anticipada:

• Si el leasing se formaliza por un plazo superior y la cancelación anticipada se produce pasados los diez años iniciales, no estará incumpliendo la normativa y podrá mantener las ventajas fiscales que haya aplicado.
• Sin embargo, si la cancelación anticipada total se produce durante los diez primeros años, se considerará que se ha incumplido un requisito esencial -el de la duración mínima de diez años-, por lo que en el año de la cancelación su empresa deberá devolver de golpe los incentivos aplicados hasta ese momento junto con los intereses de demora que sean aplicables.

Consideraciones específicas sobre el valor del suelo

En el leasing de inmuebles, es esencial diferenciar entre el valor del suelo y el valor de la construcción. La parte del coste que corresponde al suelo no es deducible, ya que el suelo no se considera un activo amortizable. El contrato de leasing debería especificar claramente esta separación para facilitar las deducciones correctas durante la declaración del impuesto. Las cuotas correspondientes a la construcción, por otro lado, son deducibles dentro de los límites ya mencionados.

Consideraciones durante periodos de carencia

En algunos contratos de leasing, se pueden acordar periodos de carencia durante los cuales solo se pagan intereses. Durante estos periodos, ninguna parte del principal se amortiza, lo que implica que no se puede deducir la recuperación del coste. Este detalle es crucial para la planificación fiscal de la empresa, dado que afecta directamente la deducibilidad de los pagos durante esos años.

Aspecto	Consideraciones Principales
Duración del contrato	– Contrato de leasing de inmuebles debe tener una duración mínima de 10 años.
	– Cancelación anticipada antes de 10 años resulta en la devolución de incentivos fiscales más intereses de demora.
Deducibilidad de las cuotas	– Intereses de las cuotas son totalmente deducibles.
	– Recuperación del coste es deducible hasta el doble o triple del coeficiente de amortización, excluyendo el valor del suelo.
Valor del suelo	– No deducible ya que el suelo no es amortizable.
	– Necesidad de diferenciar en las cuotas lo que corresponde a construcción (deducible) y suelo (no deducible).
Periodo de carencia	– Solo se pagan intereses durante el periodo de carencia, sin posibilidad de deducir la amortización.
	– Impacto en la recuperación del coste y deducciones durante el período de carencia.

El leasing inmobiliario ofrece notables ventajas fiscales que pueden optimizar considerablemente la carga tributaria en el Impuesto sobre Sociedades. No obstante, es esencial entender y planificar adecuadamente los términos del contrato y las implicaciones fiscales para maximizar estos beneficios.