¿CONOCE LAS COMUNICACIONES QUE DEBEN EFECTUARSE EN LAS OPERACIONES INMOBILIARIAS EN LAS QUE SE PRODUZCA LA INVERSIÓN DEL SUJETO PASIVO DEL IVA?

El Real Decreto 828/2013, de 25 de octubre, que entró en vigor el pasado 27 de octubre de 2013, ha modificado el Reglamento del IVA para desarrollar reglamentariamente las obligaciones de comunicación en ciertos supuestos de inversión del sujeto pasivo. Como ya sabrá, la Ley 7/2012 de 29 de octubre introdujo tres nuevos supuestos de inversión del sujeto pasivo en el IVA: entregas de bienes inmuebles exentas que se haya renunciado, entregas de bienes inmuebles en ejecución de garantía constituida sobre el bien y dación en pago y ejecuciones de obra en contratos formalizados entre el promotor y contratista o entre este y el subcontratista, y tengan por objeto la urbanización de terrenos o construcción o rehabilitación de edificaciones.

Por tanto, y como consecuencia de esa modificación, en  algunas ventas de inmuebles o ejecuciones de obra es obligatorio realizar lo que se denomina una inversión del sujeto pasivo:

• El vendedor del inmueble o el constructor que realiza las obras no debe repercutir IVA en sus facturas.
• Es el empresario destinatario de la operación el obligado a autorrepercutirse y liquidar el IVA que sea aplicable.

Ahora, con la aprobación del Real Decreto 828/20136 se desarrollan las normas relativas a su aplicación y a regular las comunicaciones entre los empresarios y destinatarios intervinientes en las operaciones afectadas por la inversión del sujeto pasivo, modificando para ello el Reglamento del IVA.

Segundas o ulteriores entregas de inmuebles en las que se produzca la renuncia a la exención del IVA ¿quién debe renunciar a la exención y como?

Un primer supuesto muy relevante es el caso de entregas exentas de terrenos rústicos y demás terrenos que no tengan la condición de edificables, y en términos generales, segundas y ulteriores entregas de inmuebles cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación, en las que el sujeto pasivo hubiera renunciado a la exención. En este supuesto, no quedaba claro quién debía renunciar a la exención. El Real Decreto 828/2013, con efectos 27 de octubre de 2013, ha modificado el Reglamento del IVA para aclarar que quién debe renunciar es el transmitente (en coherencia con lo previsto en la Directiva 2006/112/CE relativa al sistema común del IVA).

En diversas resoluciones de la DGT ya se había analizado la relevancia de las comunicaciones que se tendrían que realizar a los efectos de que el sujeto pasivo no incurriera en responsabilidad al no repercutir el IVA. En este sentido, con este Real Decreto 828/2013 se detallan estas comunicaciones con las indicaciones que deben constar en las mismas, que son básicamente aquellas que permiten la inversión del sujeto pasivo: la condición de empresario o profesional del destinatario en cualquier caso y en el caso de ejecuciones de obras que las ejecuciones de obras se están realizando en el marco de un proceso de urbanización de terrenos o de construcción o rehabilitación de edificaciones.

Comunicaciones

El Reglamento del IVA modificado ha establecido las comunicaciones que deben intercambiarse las partes que intervienen en estas operaciones. De este modo, y para el caso las segundas entregas de inmuebles en las que se renuncie a la exención del IVA:

El empresario o profesional que realiza la entrega deberá comunicar fehacientemente al adquirente la renuncia.

Dicha renuncia solo podrá efectuarse si el adquirente le acredita ser sujeto pasivo con derecho a deducción total del IVA soportado en la adquisición del inmueble. Asimismo, se da la posibilidad al adquirente de acreditar bajo su responsabilidad, mediante declaración escrita firmada, que tiene derecho a la deducción total del IVA de la operación.

Entregas de inmuebles en ejecución de garantías

Para este supuesto, los destinatarios deben comunicar expresa y fehacientemente al empresario o profesional que realiza la entrega que están actuando en dichas operaciones como empresarios o profesionales. Asimismo, se da la posibilidad al adquirente de acreditar bajo su responsabilidad, mediante declaración escrita firmada, que están actuando en dichas operaciones como empresarios o profesionales.

Ejecuciones de obra o cesiones de personal para su realización, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista que tengan por objeto la urbanización de terrenos o la construcción o rehabilitación de edificaciones

Los destinatarios deben comunicar expresa y fehacientemente al contratista o contratistas principales lo siguiente:

• Que están actuando en dichas operaciones como empresarios o profesionales.
• Que las operaciones se realizan en un proceso de urbanización de terrenos, o en uno de construcción o rehabilitación de edificaciones.
• Asimismo se da la posibilidad al adquirente de acreditar bajo su responsabilidad, mediante declaración escrita firmada, las dos circunstancias anteriores.

Ejecuciones de obra o cesiones de personal de subcontratistas a contratistas principales o a otros subcontratistas en el marco de procesos de urbanización de terrenos o de construcción o rehabilitación de edificaciones

 En estos casos:

• Los destinatarios deben comunicar que las operaciones se realizan en un proceso de urbanización de terrenos, o en uno de construcción o rehabilitación de edificaciones.

• Asimismo se da la posibilidad al adquirente de acreditar bajo su responsabilidad, mediante declaración escrita firmada, ese hecho.

Atención. Se establece un supuesto de responsabilidad solidaria sobre la deuda tributaria para los destinatarios de las operaciones anteriores que por acción u omisión dolosa o culposa eludan la correcta repercusión del impuesto.

Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaración que puedan tener al respecto.