Publicades les normes que desenvolupen la nova Llei hipotecària

Al BOE del 29 d’abril de 2019 s’han publicat el Reial decret i l’Ordre desenvolupadores de la Llei 5/2019 reguladora dels contractes de crèdit immobiliari.

Amb l’entrada en vigor de tots dos per al 16 de juny de 2019(amb excepcions), coincidint així amb la data en la qual serà aplicable la Llei 5/2019, de 15 de març, el BOE del 29 d’abril ha publicat el Reial decret 309/2019 pel qual es desenvolupa parcialment la Llei 5/2019 i l’Ordre ECE/482/2019 per la qual es modifiquen l’Orde EHA/1718/2010, de regulació i control de la publicitat dels serveis i productes bancaris, i l’Orde EHA/2899/2011 de transparència i protecció del client de serveis bancaris.

En concret, el RD 309/2019estableix els requisits exigibles per a la prestació de serveis d’assessorament i per al registre dels prestadors immobiliaris; les obligacions d’informació del prestador immobiliari al prestatari i la utilització de mitjans telemàtics en la remissió de documentació pel prestador, l’intermediari de crèdit immobiliari o representant designat al notari. Així mateix, determina les característiques exigibles a l’assegurança de responsabilitat civil professional o aval bancari dels intermediaris de crèdit, i les seves condicions.

Atenció. El RD entrarà en vigor el 16 de juny de 2019, a excepció del previst en la disposició transitòria segona, l’apartat segon de la disposició derogatòria única i la disposició final segona, que entraran en vigor l’endemà de la seva publicació al BOE.

Per la seva part l’Ordre ECE/482/2019estableix els criteris per a la determinació de l’exemple representatiu en relació amb la informació bàsica que ha de figurar en la publicitat dels préstecs immobiliaris, els requisits mínims de coneixements i competència exigibles al personal al servei del prestador, intermediari de crèdit o representant designat i els terminis i termes en què s’ha de facilitar informació al prestatari en el cas que es tracti d’un préstec concedit en moneda estrangera.

Atenció.Aquesta ordre entrarà en vigor el dia 16 de juny de 2019, subsistint fins a aquesta data l’obligació de facilitar la fitxa d’informació personalitzada (FIPER), a excepció de la fitxa d’advertiments estandarditzats i coneixements i competència aplicables al personal al servei del prestador de crèdit immobiliari, intermediari de crèdit immobiliari o representant designat, que entraran en vigor als 3 mesos de la seva publicació al BOE.

A continuació, li exposem de manera resumida els punts clau d’aquesta normativa de desenvolupament de la Llei 5/2019 reguladora dels contractes de crèdit immobiliari.

Serveis d’assessorament

• El servei d’assessorament prestat pel prestador, intermediari de crèdit immobiliari o representant designat constituirà una activitat diferent de les de concessió i intermediació de préstecs immobiliaris i serà objecte d’un contracte específic.
• Únicament quan es presti el servei d’assessorament es podrà emprar en la publicitat i en la informació precontractual les expressions «assessor», «assessoria», «assessorament» o termes que resultin en la pràctica anàlegs.
• El prestador, intermediari de crèdit immobiliari o representant designat que ofereixi préstecs immobiliaris i no ofereixi servei d’assessorament haurà de:

• Assenyalar de forma expressa i clara en forma d’informació precontractual addicional que no està prestant el servei d’assessorament.
• No incloure els vocables «assessorar», «assessor», «assessoria», «assessorament» o termes que en la pràctica resultin anàlegs en la publicitat, en la informació precontractual i en el contracte de préstec immobiliari, excepte per a indicar de forma clara i directa que aquest servei no s’inclou entre els serveis que es presten o es prestaran.
• L’assessor que rebi retribució o qualsevol forma d’avantatge, directa o indirecta, o vinculada o no amb els serveis d’assessorament, d’algun prestador o d’un tercer diferent de la persona assessorada, haurà d’assenyalar expressament en el contracte d’assessorament aquest fet, la periodicitat amb la qual l’assessor rebrà l’avantatge del prestador o del tercer i la seva quantia o, quan no s’hagués pactat quantia expressa, la fórmula o criteri emprat per a determinar-la.
• En cap cas s’entendrà que un prestador de crèdit immobiliari està oferint un servei d’assessorament, en els termes previstos en aquest article, en aquells supòsits en els quals els productes que s’ofereixen al prestatari són únicament els del propi prestador.

El prestador, intermediari de crèdit immobiliari o representant designat que presti serveis d’assessorament independent haurà de complir, a més dels requisits generals, els següents requisits:

1. a) Tenir en compte un nombre prou gran de contractes de préstec disponibles en el mercat, i presentar-li al potencial prestatari almenys 3 ofertes vinculants d’entitats prestadores, sobre les condicions jurídiques i econòmiques de les quals l’assessorarà.
2. b) No percebre cap remuneració per aquests serveis d’assessorament d’un o diversos prestadors o de qualsevol tercer interessat en l’operació.

Únicament quan es compleixin els requisits establerts anteriorment es podrà emprar en la publicitat, en la informació precontractual o en el contracte d’assessorament l’adjectiu «independent» després de les expressions «assessor», «assessoria», «assessorament» o termes que resultin en la pràctica anàlegs.

Requisits per a la inscripció en el registre dels prestadors de crèdit immobiliari

La inscripció dels prestadors de crèdit immobiliari en el registre requerirà la prèvia verificació, per part de l’autoritat competent, del compliment dels requisits següents:

35. a) Que comptin amb els procediments escrits, així com amb la capacitat tècnica i operativa, per a l’adequat compliment dels requisits d’avaluació de la solvència del prestatari i potencial prestatari a què es refereix l’article 11, i d’informació al prestatari referits en les lletres a), b) d) i f) de l’article 35.1 de la Llei 5/2019, de 15 de març.
36. b) Que disposin de mitjans interns adequats per a la resolució de les queixes i reclamacions que presentin els potencials prestataris o garants que estiguin relacionades amb els seus interessos i drets legalment reconeguts, i que derivin de presumptes incompliments de la Llei 5/2019, de 15 de març, de les seves normes de desenvolupament, dels estàndards o de les bones pràctiques i usos financers que resultin aplicables.
37. c) Que hagin designat un representant davant el Servei Executiu de la Comissió de Prevenció del Blanqueig de Capitals i Infraccions Monetàries conforme al previst en l’article 35.1 del Reglament de prevenció del blanqueig de capitals i del finançament del terrorisme, aprovat pel Reial decret 304/2014, de 5 de maig.
38. d) Que disposin d’un pla de formació en els coneixements i competències a què es refereix l’article 16 de la Llei 5/2019, de 15 de març.

A més, l’autoritat competent verificarà, respecte de les persones físiques establertes com a prestadores de crèdit immobiliari o dels administradors d’un prestador de crèdit immobiliari amb forma de persona jurídica, que:

1. a) Disposin del nivell de coneixements i competència a què es refereix l’article 16 de la Llei 5/2019, de 15 de març.
2. b) Posseeixin honorabilitat comercial i professional reconeguda, de conformitat amb el que es preveu en l’article 30 del Reial decret 84/2015, de 13 de febrer, pel qual es desenvolupa la Llei 10/2014, de 26 de juny, d’ordenació, supervisió i solvència d’entitats de crèdit.
3. c) No tinguin antecedents penals per haver comès delictes greus, sigui contra la propietat, el patrimoni i l’ordre socioeconòmic, de falsedat o qualsevol altra comesa en ocasió de l’exercici d’activitats financeres.
4. d) No hagin estat declarats amb anterioritat en concurs de creditors qualificat com a culpable, tret que hagin estat rehabilitats.

Informació que s’ha de facilitar al prestatari durant la vigència del préstec

La informació que, per estar prevista en el contracte de préstec o en disposició normativa, hagi de ser facilitada al prestatari després de la signatura del contracte per a permetre el seu seguiment, haurà de complir les següents característiques:

1. a) Reflectir de manera clara i fidel els termes en què es desenvolupa el contracte de préstec.
2. b) No destacar cap benefici potencial del contracte de préstec ni ocultar expressament els riscos inherents a aquest.
3. c) Resultar oportuna i coherent amb el contingut i els termes essencials del contracte de préstec sobre el qual es trasllada la informació.
4. d) No ometre ni desnaturalitzar cap informació rellevant.

Informació periòdica: els prestadors de crèdit immobiliari facilitaran als prestataris en cada liquidació d’interessos o comissions que practiquin pels seus serveis, un document de liquidació en el qual s’expressaran amb claredat i exactitud:

1. a) El tipus d’interès nominal aplicat en el període ja reportat i, si escau, el que s’apliqui en el període que s’inicia.
2. b) Les comissions aplicades en el període al qual es refereix el document de liquidació, amb indicació concreta del seu concepte, base i període de meritació.
3. c) Qualsevol altra despesa inclosa en la liquidació.
4. d) Els antecedents necessaris perquè el prestatari pugui comprovar la liquidació efectuada i calcular els costos associats.

Atenció.Els prestadors de crèdit immobiliari remetran als prestataris, durant el mes de gener de cada any, una comunicació en la qual, de manera completa i detallada, es reculli la informació sobre comissions i despeses reportades, i tipus d’interès aplicats efectivament i cobrats als préstecs immobiliaris durant l’any anterior.

Informació sobre modificacions del tipus d’interès aplicable: en els casos en què es pugui modificar el tipus d’interès aplicable al préstec el prestador informarà el prestatari d’aquesta modificació amb una antelació mínima de 15 dies naturals abans que s’apliqui. Aquesta informació inclourà: a) la variació del cost total del préstec que implica aquesta modificació; b) l’import de cadascun dels pagaments que s’hagin d’efectuar després de l’aplicació del nou tipus d’interès; c) els detalls corresponents al nombre o la freqüència dels pagaments, si es modifica per acord contractual.

Informació en cas d’herència: els prestadors immobiliaris hauran de facilitar la informació que permeti als successors d’un prestatari, fiador o garant, una vegada acreditada la condició per qualsevol mitjà admissible en dret, conèixer l’estat del préstec immobiliari enfront d’ell al temps de la defunció del causant.

En cap cas es podrà exigir l’acreditació de l’acceptació de l’herència a l’efecte del subministrament de la informació a la qual es refereix el paràgraf anterior.

Requisits de forma i informació ressaltada de les comunicacions durant la vigència del préstec: tota comunicació enviada pel prestador durant la vigència del contracte de préstec es realitzarà en paper, format electrònic o en un altre suport durador, i estarà redactada en termes fàcilment accessibles i comprensibles, especialment per a les persones amb discapacitat, de manera clarament llegible, seguint les regles marcades pel principi de disseny universal, en castellà o en qualsevol de les altres llengües oficials de les respectives comunitats autònomes en les quals es presti el servei, o en qualsevol altra llengua acordada entre les parts.

Amb la finalitat de millorar la comprensió pels prestataris, fiadors o garants dels elements essencials de la informació rebuda, la persona titular del Ministeri d’Economia i Empresa mitjançant ordre o, amb la seva habilitació expressa, el Banc d’Espanya podrà:

1. a) Establir models normalitzats, amb un format específic, electrònic o no, i amb el tipus de lletra o contingut especialment ressaltats.
2. b) Determinar quins es poden presentar o enviar de forma agrupada.

Mitjans telemàtics per a la remissió de documentació pel prestador al notari

El RD 309/2019 també regula els mitjans telemàtics segurs empleats per a la remissió al notari de la documentació relativa a la informació general, precontractual i personalitzada que quedaran subjectes als següents principis:

1. a) En tot moment hauran d’assegurar la connexió amb la totalitat dels notaris, en garantia del dret a la lliure elecció.
2. b) Hauran de permetre al prestatari mitjançant l’exhibició del document d’identitat expedit a aquest fi per autoritat competent, triar en qualsevol moment al notari que procedeixi a autoritzar l’acta, que serà el mateix que, si escau, procedeixi a autoritzar l’escriptura de préstec amb garantia real immobiliària.
3. c) Hauran de possibilitar l’accés permanent i la descàrrega o extracció de la documentació necessària per aquest notari.
4. d) Hauran de permetre al notari comprovar fefaentment la data en què es van incorporar a l’aplicació els documents signats pel prestatari.

Les plataformes que hauran d’emprar el prestador, intermediari de crèdit o representant designat i els notaris hauran de disposar de mecanismes d’autenticació que garanteixin:

1. a) l’exclusivitat del seu ús;
2. b) la identitat de l’usuari;
3. c) la integritat, autenticitat i no repudi dels missatges mitjançant la seva signatura amb certificats electrònics qualificats que incorporin a més una marca de temps que pugui acreditar indubtablement la data de cada comunicació, en particular de la remissió de cadascun dels documents signats pel prestatari;
4. d) la traçabilitat de les comunicacions i documents intercanviats entre prestador i notari;
5. e) l’ús de mesures de seguretat proporcionals i suficients que assegurin la privacitat de les dades personals dels prestataris mitjançant un canal de comunicació xifrat amb prevenció i detecció d’intrusos, monitoratge d’esdeveniments i xifrat de còpies de seguretat, i
6. f) la disposició de sistemes d’auditoria avançats sobre les accions d’accés, modificació i eliminació de tota informació relacionada amb el servei.

Correspondrà a la Direcció General dels Registres i del Notariat (DGRN) la inspecció de les plataformes emprades pel prestador, intermediari de crèdit o representant designat i els notaris, en particular a l’efecte del compliment dels requisits establerts en aquest reial decret i altres disposicions aplicables.

Assegurança de responsabilitat civil o aval bancari dels intermediaris de crèdit

L’import mínim de l’assegurança de responsabilitat civil professional o aval bancari de què han de disposar els intermediaris de crèdit immobiliari conforme al previst en l’article 36.1 de la Llei 5/2019, de 15 de març, serà l’establert en el Reglament Delegat (UE) Núm. 1125/2014, de la Comissió, de 19 de setembre de 2014, pel qual es complementa la Directiva 2014/17/UE, de 4 de febrer de 2014, quant a les normes tècniques de regulació de l’import mínim de l’assegurança de responsabilitat civil professional o una altra garantia comparable de què han de disposar els intermediaris de crèdit.

Aquesta assegurança o aval bancari haurà de cobrir les responsabilitats derivades de l’incompliment dels deures d’informació als prestataris. Les excepcions que puguin correspondre a l’assegurador contra l’intermediari de crèdit assegurat, en cap cas seran aplicables al prestatari. No obstant això, en el cas dels intermediaris de crèdit immobiliari vinculats, l’assegurança o aval bancari pot ser aportat per un prestador en el nom del qual l’intermediari de crèdit estigui facultat per a actuar.

Altres novetats

Es desenvolupa la fitxa d’informació precontractual (FIPRE) i la regulació del contingut de la fitxa d’advertiments estandarditzats (FiAE), l’índex aplicable per al càlcul del valor del mercat en la compensació per risc de tipus d’interès, i els termes en què s’ha de facilitar informació al prestatari en el cas que es tracti d’un préstec concedit en moneda estrangera.

S’estableixen els requisits mínims de coneixements i competència exigibles al personal al servei del prestador, intermediari de crèdit o representant designat, així com dels intermediaris que siguin persones físiques i, en el cas que siguin persones jurídiques, dels seus administradors. S’estableixen els coneixements amb que s’ha de comptar, els tipus de formació, i els detalls sobre com s’ha d’impartir, i les polítiques i procediments interns de les entitats en aquest àmbit.

També es regula la possibilitat de vincular als préstecs immobiliaris l’obertura o manteniment de comptes de pagament o estalvi.

També es desenvolupa la figura de la hipoteca inversa, que actualment té un règim específic de protecció recollit en l’Orde EHA/2899/2011, de 28 d’octubre que inclou la seva pròpia fitxa d’informació precontractual (FIPRE) i la seva pròpia fitxa d’informació personalitzada (FIPER), donades les seves característiques singulars respecte als préstecs hipotecaris, en combinar un element de préstec amb un altre de renda vitalícia basada en un càlcul actuarial. No obstant això una part del seu règim estava basat en remissions a disposicions de l’Ordre que regulaven els préstecs hipotecaris i que ara han perdut vigència amb l’aprovació de la Llei 5/2019, de 15 de març, que no s’aplica a les hipoteques inverses. Així es realitzen les modificacions necessàries amb la finalitat d’eliminar tot indici d’inseguretat jurídica sobre el manteniment del règim actual de protecció d’aquest producte.

Es poden posar en contacte amb aquest despatx professional per qualsevol dubte o aclariment que puguin tenir sobre aquest tema.