Preguntes freqüents sobre el tipus d’IVA en les obres i reparacions d’immobles

Dins del sector de la construcció un dels aspectes que més dubtes genera és el tipus impositiu de l’IVA que s’ha d’aplicar a les obres de reforma de pisos en funció del tipus d’obra realitzada i de les característiques de l’habitatge.

L’Agència Tributària diferencia dos tipus d’obres de reforma:

• Les obres de construcció o rehabilitació
• Les obres de renovació o reparació

Obres de construcció o rehabilitació

Tributen al tipus reduït (10 %) les següents operacions:

• Execucions d’obra de construcció o rehabilitació d’edificacions destinades sobretot a habitatges, inclosos els locals, garatges i annexos, conseqüència de contractes directament formalitzats entre el promotor i el contractista. (No s’aplica el tipus reduït a les subcontractes). Es consideren destinades sobretot a habitatges les edificacions en què almenys el 50 % de la superfície construïda es destini a aquest ús.
• Vendes amb instal·lació d’armaris de cuina i bany i armaris de paret per a habitatges, conseqüència de contractes directament formalitzats entre el promotor de la construcció o rehabilitació i el contractista.
• Execucions d’obra directament formalitzades amb comunitats de propietarisper a la construcció de garatges en edificacions destinades sobretot a habitatges, sempre que es realitzin en terrenys comuns i el nombre de places a adjudicar a cada propietari no excedeixi de dues.

El lliurament sense instal·lació de portes, finestres, armaris, mobles de cuina, etc., per a la realització d’obres en edificacions tributaran en tot cas al tipus general del 21 %, atès que no té la consideració d’execució d’obra.

Es considera construcció, i s’aplica el 10 %, a l’ampliació d’un habitatge sempre que augmenti la superfície habitable. Les obres de reforma interior d’un habitatge no es consideren construcció.

Obres de rehabilitació

Per determinar si les obres realitzades són de rehabilitació i tributen al tipus reduït del 10 %, s’hauran de complir dos requisits:

1. Que més del 50 % del cost total del projecte de rehabilitació es correspongui amb obres de consolidació o tractament d’elements estructurals, façanes o cobertes o amb obres anàlogues o connexes a les de rehabilitació.

A aquest efecte, serà necessari de disposar de prou elements de prova que acreditin la veritable naturalesa de les obres projectades, com ara, entre altres, dictàmens de professionals específicament habilitats per a això o el visat i, si escau, qualificació del projecte per part de col·legis professionals.

2. Si es compleix el primer requisit, l’import total de les obres totals ha d’excedir del 25 % del preu d’adquisició de l’edificació (si es va efectuar en els dos anys anteriors a l’inici de les obres de rehabilitació), o del valor de mercat de l’edificació abans de la seva rehabilitació, descomptant en tots dos casos el valor del sòl.

Obres anàlogues a les de rehabilitació

1. Les d’adequació estructural que proporcionin a l’edificació condicions de seguretat constructiva, de manera que quedi garantida la seva estabilitat i resistència mecànica.
2. Les de reforç o adequació de la fonamentació, així com les que afectin o consisteixin en el tractament de pilars o forjats.
3. Les d’ampliació de la superfície construïda, sobre i sota rasant.
4. Les de reconstrucció de façanes i patis interiors.
5. Les d’instal·lació d’elements elevadors, inclosos els destinats a salvar barreres arquitectòniques per al seu ús per discapacitats.

Obres connexes a les de rehabilitació

Es consideraran obres connexes a les de rehabilitació les que se citen a continuació quan el seu cost total sigui inferior al derivat de les obres de consolidació o tractament d’elements estructurals, façanes o cobertes i, si és el cas, de les obres anàlogues a aquestes, sempre que hi estiguin vinculades de manera indissociable i no consisteixin en el mer acabat o adorn de l’edificació ni en el simple manteniment o pintura de la façana:

1. Les obres de paleta, lampisteria i fusteria.
2. Les destinades a la millora i adequació de tancaments, instal·lacions elèctriques, aigua i climatització i protecció contra incendis.
3. Les obres de rehabilitació energètica.

Es consideraran obres de rehabilitació energètica les destinades a la millora del comportament energètic de les edificacions reduint la seva demanda energètica, a l’augment del rendiment dels sistemes i instal·lacions tèrmiques o a la incorporació d’equips que utilitzin fonts d’energia renovables.

Obres de renovació o reparació

Com a norma general, el tipus aplicable serà el general (21 %).

No obstant això, tributaran al tipus reduït (10 %) les execucions d’obra de renovació i reparació en edificacions destinades sobretot a habitatges, si es compleixen els següents requisits:

• Que el destinatari sigui una persona física i utilitzi l’habitatge per al seu ús particular. Si l’habitatge es destina a l’arrendament o a l’exercici d’una activitat empresarial o professional (encara de manera parcial), no s’aplica el tipus reduït.
• Que la construcció o rehabilitació hagi finalitzat almenys dos anys abans del començament de les obres de renovació o reparació.
• Que la persona que executi les obres no aporti materials per a la seva execució o, en el cas que els aporti, el seu cost no excedeixi del 40 per cent de la base imposable de l’operació.

Per exemple:

La col·locació del terra d’un habitatge per 10.000 €, corresponent 3.000 € a materials aportats per qui executa l’obra, tributa tota ella al tipus reduït (10 %).

Una obra per un import total de 10.000 €, si els materials aportats ascendeixen a 5.000 €, tributa, no obstant això, al tipus general (21 %).

Preguntes freqüents sobre obres i reparacions en immobles

1. Què s’entén per “materials aportats” en obres de renovació i reparació?

Tots aquells béns corporals que, en execució d’aquestes obres, quedin incorporats materialment a l’edifici, directament o prèvia la seva transformació, com ara els maons, pedres, calç, sorra, guix i altres materials que siguin necessaris per a dur a terme les corresponents actuacions de renovació o reforma, incloses les actuacions subcontractades a tercers.

No tindran la consideració de “materials aportats” aquells béns utilitzats com a mitjans de producció per l’empresari que executi les operacions de renovació o reparació, que no s’incorporen materialment a l’edifici a què es refereix l’obra, com ara maquinària, eines, etc.

2. Seria aplicable el tipus impositiu reduït a l’execució de determinades obres que una entitat religiosa contractarà per a un edifici de la seva propietat destinat en part a residència permanent de religioses de la congregació i, en part a residència d’ancians sense percebre contraprestació pels serveis prestats de residència?

Sí, si el projecte de rehabilitació de l’edifici existent, destinat en part a residència de la congregació religiosa i en part a residència d’ancians, es pot qualificar de rehabilitació.

3. Com s’aplica el requisit referit al cost de materials en el cas d’obres de renovació i reparació?

Qui executi les obres no ha d’aportar materials el cost dels quals superi el 40 per cent de la base imposable de l’operació. Per exemple:

La col·locació del terra d’un habitatge per 10.000 €, corresponent 3.000 € a materials aportats per qui executa l’obra, tributa tota ella al 10 per cent d’IVA.

Una obra per un import total de 10.000 €, si els materials aportats ascendeixen a 5.000 €, tributa, no obstant això, al tipus general del 21 per cent d’IVA.

En la factura es farà constar el cost dels materials aportats o que es compleix el requisit de no excedir del 40 % de la base imposable.

Dins d’una mateixa execució d’obra, qualificada globalment com a lliurament de béns, no podrà diferenciar-se la part corresponent al servei que porti amb si amb l’objectiu de forçar la tributació d’aquesta part al tipus del 10 per cent. En el segon exemple plantejat, no caldria facturar per separat un lliurament de materials de 5.000 € aplicant el 21 per cent i una prestació de serveis de 5.000 € a un tipus del 10 per cent.

4. S’aplica el tipus impositiu del 10 per cent d’IVA als serveis de manteniment d’ascensors, calderes o instal·lacions elèctriques en comunitats de propietaris?

No. El tipus reduït s’aplica a les execucions d’obra de renovació i reparació. El manteniment d’instal·lacions no té la consideració d’execució d’obra, per la qual cosa el tipus impositiu aplicable a aquestes operacions serà el 21 per cent.

5. És aplicable el tipus impositiu del 10 per cent d’IVA a la instal·lació de calefacció i el doble vidre de l’habitatge?

No, ja que el normal en aquests casos serà que l’aportació de materials superi el límit del 40 per cent del cost total de l’obra, per la qual cosa tributarà al tipus general de l’impost del 21 per cent.

6. S’aplica el tipus impositiu del 10 per cent d’IVA a les obres de reparació o renovació de piscines en habitatges o en comunitats de propietaris?

No. Les piscines no es consideren edificis o parts seves destinats a habitatge. El tipus impositiu aplicable serà el 21 per cent.

7. És aplicable el tipus impositiu del 10 per cent d’IVA a les obres realitzades per a comunitats de propietaris consistents en la substitució de calderes que empren com a combustible gasoil o carbó a altres de gas natural?

No, ja que és evident que el cost dels materials aportats per l’empresari o professional que executi l’obra superarà el 40 per cent del cost total. En superar aquest límit, l’execució d’obra de renovació o reparació tindrà la qualificació de lliurament de béns i, per consegüent, tributarà al tipus general de l’impost del 21 per cent.

No obstant això, seria aplicable el tipus impositiu del 10 per cent si la substitució de calderes formés part d’una obra global de rehabilitació de l’edifici el cost del qual excedeixi del 25 per cent del preu d’adquisició o del valor de mercat de l’edificació abans de la seva rehabilitació amb l’exclusió del valor del sòl.

8. La instal·lació d’un ascensor en un edifici d’habitatges es considera obra de rehabilitació?

Sí, se’ls aplicarà el tipus impositiu del 10 per cent d’IVA sempre que formin part d’un projecte global de rehabilitació el cost de la qual excedeixi del 25 per cent del preu d’adquisició o del valor de mercat de l’edificació abans de la seva rehabilitació a exclusió del valor del sòl.

9. La instal·lació d’un sistema de recepció, amplificació i distribució del senyal de televisió digital, o de telefonia o accessos a Internet en un edifici o els seus habitatges té la consideració d’obres de renovació o reparació a l’efecte de l’aplicació del tipus reduït?

Les obres d’instal·lació de sistemes o equips de control o telecomunicacions es poden incloure dins de les de reparació o renovació d’edificis.

No obstant això, per a l’aplicació del tipus reduït el cost dels “materials aportats” per l’empresari o professional que executi aquestes obres, i que han de quedar incorporats materialment a l’edifici, directament o prèvia la seva transformació, no pot excedir del 40 per cent del cost total de l’obra.

En aquest cas, en el qual s’instal·len equips de telecomunicacions, sembla lògic presumir que el seu cost serà molt superior al límit assenyalat, per la qual cosa el tipus impositiu aplicable serà del 21 per cent.

10. Quins elements s’han de computar per calcular el cost global d’unes obres de rehabilitació?

Es considerarà cost total de les obres o cost total del projecte de rehabilitació l’import total, impost sobre el valor afegit exclòs, que suporti el promotor a conseqüència dels lliuraments de béns i prestacions de serveis que es derivin de la rehabilitació, inclosos els serveis que li siguin prestats pel personal tècnic que dirigeixi les obres. Dins del concepte de cost total del projecte de rehabilitació també s’inclourà el de la llicència d’obres que resulti preceptiva a aquest efecte.

11. És aplicable el tipus impositiu del 10 per cent d’IVA als serveis de reparació d’habitatges assegurats?

Tributaran al 10 per cent quan l’assegurat que utilitza l’habitatge per a ús particular, o la comunitat de propietaris, contractin directament amb l’empresa de reparacions i que quedin obligats enfront d’ella per efectuar el pagament.

Per contra, tributaran al 21 per cent quan la companyia d’assegurances sigui la destinatària jurídica de les reparacions, i per consegüent, qui consti com a tal en les corresponents factures.

12. Quin és el tipus impositiu aplicable en les reparacions d’un habitatge llogat efectuades pel propietari?

S’aplica un 21 per cent d’IVA perquè el propietari, destinatari dels serveis de reparació, destina l’habitatge a l’arrendament no a l’ús particular.

Es poden posar en contacte amb aquest despatx professional per qualsevol dubte o aclariment que puguin tenir sobre aquest tema.