POSADA EN FUNCIONAMENT D’UN NOU MODEL D’HABITATGE BASAT EN EL LLOGUER I LA REHABILITACIÓ

El Consell de Ministres del passat dia 5 d’abril de 2013,  aprovà la remissió a les Corts Generals del projecte de llei de rehabilitació, regeneració i renovació urbanes, i també ha aprovat el Pla estatal de foment del lloguer d’habitatges, la rehabilitació, regeneració i renovació urbanes (2013-2016) que, junt amb la nova Llei de foment del lloguer, suposen un canvi de model en la política d’habitatge.

 

Dels 26 milions d’habitatges que hi ha al nostre país, 15 milions tenen més de 30 anys i gairebé 6 milions més de mig segle. El mercat del lloguer representa el 17% davant del 83% del de la propietat mentre que a Europa el mercat en lloguer representa el 38%. Així mateix, és fonamental facilitar l’accés a l’habitatge als sectors de població amb menys recursos. Per això, és necessari un canvi de model que recolzi el lloguer com a via idònia per a l’accés a l’habitatge, especialment per als qui disposen de menors nivells de renda i per afavorir la sortida a l’estoc d’habitatge desocupat.

 

També s’ha fet una aposta pel foment de la rehabilitació d’edificis i la regeneració i renovació urbanes per propiciar una reactivació sostenible del sector de la construcció, uns edificis més segurs i una millora de l’eficiència energètica.

 

PROJECTE DE LLEI DE REHABILITACIÓ, REGENERACIÓ I RENOVACIÓ URBANES 

 

La nova llei estableix mecanismes que permetran posar en pràctica des de les operacions més senzilles, que afecten la rehabilitació d’un edifici, a les més completes, que van des de la regeneració de teixits urbans ja existents a la reurbanització de zones més àmplies dins les ciutats.

 

Novetats de la llei

 

D’entre les novetats més rellevants que formen part del nou text legal hi ha les següents:

 

• La configuració del deure de conservació com un dels deures fonamentals relacionats amb el medi urbà, i, per tant, la seva regulació amb caràcter uniforme, en el marc de les condicions bàsiques d’igualtat que a l’Estat li competeix establir.
• La regulació bàsica d’un informe d’avaluació dels edificis, que tracta de superar les insuficiències de la inspecció tècnica d’edificis, demandada per l’Estat a partir del Reial decret llei 8/2011. Aquest informe, a més d’avaluar l’estat de conservació dels edificis, aportarà informació sobre el grau de compliment de la normativa vigent en matèria d’accessibilitat, i inclourà la certificació de l’eficiència energètica. Aquesta última, amb un mer caràcter informatiu, i amb independència que alguns dels habitatges de l’edifici es posin en venda o en lloguer. L’informe només serà exigible als edificis de tipologia residencial d’habitatge col·lectiu que tinguin més de cinquanta anys i sempre que no hagin passat ja la inspecció tècnica d’edificis de conformitat amb la seva pròpia regulació.
• S’amplien les facultats reconegudes a les comunitats de veïns, agrupacions de propietaris i cooperatives per actuar en el mercat immobiliari amb plena capacitat jurídica per a totes les operacions, incloses les creditícies, relacionades amb les operacions de rehabilitació.
• S’estableixen mecanismes que permetran obtenir finançament extern perquè la rehabilitació sigui més accessible. De manera especial, s’introdueix la figura de “la memòria de viabilitat econòmica” que acompanyarà cada actuació i que podria justificar l’aplicació de regles excepcionals per vincular increments d’edificabilitat o densitat, així com canvis a les diferents operacions de rehabilitació, regeneració i/o renovació urbanes.
• Es modifiquen determinats règims d’unanimitat o majories establerts per la Llei de propietat horitzontal. Així, quan existeixin determinades obres que són demandades per les Administracions públiques, encara que afectin el títol constitutiu o als estatuts, seran obligatòries, com ja succeeix amb algunes d’elles en la regulació de la propietat horitzontal vigent.

 

NOU PLA ESTATAL D’HABITATGE 2013-1016

 

El pla, que complementa les dues lleis citades, té com objecte cercar la màxima rendibilitat amb els recursos disponibles, a través de la concessió d’ajudes al nombre més gran possible de ciutadans i facilitar un habitatge digne als col·lectius més desfavorits. Així, les persones afectades en els procediments de desnonaments tindran preferència a l’accés al programa d’ajuda al lloguer.

 

El pla pretén, a més a més, dinamitzar l’economia i fomentar la generació d’ocupació. La posada en funcionament del nou pla s’estima que suposarà en quatre anys la creació de 105.000 llocs de treball.

 

El pressupost del pla per a tot el període de vigència és de 2.421 milions d’euros, que es reparteixen entre els set programes que el conformen, els cent milions d’euros de la Línia IDAE i els deu milions del Projecte Clima.

 

El pla manté la subsidiació de préstecs convinguts per evitar debilitar la capacitat dels deutors hipotecaris amb menys recursos.

 

Els set programes són: subsidiació de préstecs convinguts, ajudes al lloguer, foment del parc públic d’habitatges, foment a la rehabilitació, foment de la regeneració urbana, suport a la implantació de l’informe d’avaluació dels edificis i foment de ciutats sostenibles.

 

Nova gestió de les ajudes al lloguer 

 

a)     Amb l’objectiu d’un millor aprofitament dels recursos, la concessió de les ajudes al lloguer es farà de forma més equitativa i es tindrà en compte la renda de la unitat de convivència en un habitatge.

b)     Els beneficiaris de les ajudes al lloguer seran les persones físiques majors d’edat amb un límit d’ingressos inferior a tres vegades l’IPREM, modulable segons el nombre de membres i composició de la unitat de convivència, la qual cosa assegura que accedeixin a l’ajuda les famílies més necessitades.

 

Ajudes a la rehabilitació i regeneració

 

c)      El pla contempla també ajudes a la rehabilitació edificatòria en edificis i instal·lacions per millorar el seu estat de conservació, garantir l’accessibilitat i millorar l’eficiència energètica.

d)     Els immobles hauran de tenir una antiguitat anterior a 1981, almenys el 70% de la seva superfície ha de tenir ús residencial d’habitatge i constituir el domicili habitual dels seus propietaris o arrendataris.

e)     Podran sol·licitar aquestes ajudes comunitats de propietaris, agrupacions de comunitats o propietaris únics d’edificis d’habitatges.

f)       Es concediran ajudes de fins a quatre mil euros per habitatge per a conservació, dos mil euros per habitatge per a millora de l’eficiència energètica (cinc mil euros si es redueix en un 50% la demanda energètica de l’edifici) i quatre mil euros per habitatge per a millora d’accessibilitat.

g)     En el cas de la regeneració urbana, es finançarà la realització conjunta d’obres de rehabilitació en edificis i habitatges, d’urbanització o reurbanització de l’espai públic o d’edificació en substitució d’edificis demolits.

h)     Els beneficiaris seran els qui assumeixin la responsabilitat de l’execució integral de l’àmbit d’actuació amb ajudes de fins a onze mil euros per habitatge rehabilitat, trenta mil euros per habitatge construït en substitució d’un altre de demolit i dos mil euros per habitatge per a l’obra d’urbanització.

 

Informe d’avaluació d’edificis

 

i)       Així mateix, el pla inclou ajudes a la implantació de l’informe d’avaluació d’edificis, amb una subvenció màxima del 50% del seu cost.

j)       A l’últim, s’estableixen ajudes per al foment de ciutats sostenibles i competitives, a través de la millora de barris, centres i cascos històrics, substitució d’infrahabitatges i zones turístiques.

 

Mesures addicionals

 

k)     Línia ICO per a la rehabilitació d’habitatges i edificis 2013: per atendre les necessitats de finançament de particulars i comunitats de propietaris per escometre projectes de rehabilitació o reforma d’habitatges i edificis. En aquest cas la dotació serà de mil milions d’euros.

l)       Línia IDAE. Programa d’ajudes a projectes integrals d’estalvi i eficiència energètica en edificis d’habitatges: per incentivar la realització d’actuacions integrals d’estalvi i millora de l’eficiència energètica, així com la utilització d’energies renovables (renovació de finestres, façanes, calderes, equips d’aire condicionat, etc.). La dotació serà de cent milions d’euros per a ajudes públiques directes i préstecs reemborsables.

m)  Projecte Clima. Compra de crèdits per reduccions verificades de CO2 en el sector de l’habitatge fins als quatre primers anys de funcionament del projecte, per part del Fons de Carboni per a una Economia Sostenible (deu milions d’euros el 2013).

 

PROGRAMA DE REHABILITACIÓ ENERGÈTICA D’HABITATGES DE L’IDAE

 

Per recolzar aquest nou marc legislatiu, a fi de millorar l’estat de conservació dels edificis d’habitatges, la seva seguretat, habitabilitat, salubritat i accessibilitat, el Consell de Ministres ha aprovat un reial decret pel qual el Ministeri d’Indústria, Energia i Turisme, a través de l’Institut per a la Diversificació i Estalvi de l’Energia (IDAE), engegarà pròximament un programa específic d’ajudes i finançament per facilitar l’execució de mesures de millora de l’eficiència energètica i la utilització de les energies renovables.

 

Amb una dotació de 100 milions d’euros, aquest programa cerca promoure la realització de mesures d’estalvi i d’eficiència sobre l’envoltant i les instal·lacions tèrmiques dels edificis existents d’ús residencial, i la incorporació d’energies renovables (biomassa i geotèrmia, principalment).

 

Podran ser beneficiaris de les ajudes o del finançament d’aquest programa: les comunitats de propietaris d’edificis residencials d’ús habitatge, les comunitats de béns dels propietaris d’edificis d’habitatges no dividits horitzontalment i les persones físiques propietàries d’un edifici d’habitatges unifamiliars.

 

Es consideraran actuacions susceptibles d’ajuda les actuacions integrals en edificis d’habitatges sempre que comprenguin una o diverses de les següents mesures que millorin la qualificació energètica de l’edifici o habitatges afectats:

 

• ·         Millora de l’eficiència energètica de l’envoltant tèrmica dels edificis d’habitatges existents
• ·         Millora de l’eficiència energètica de les instal·lacions tèrmiques dels edificis d’habitatges existents
• ·         Substitució d’energia convencional per biomassa a les instal·lacions de calefacció, climatització i aigua calenta sanitària dels edificis d’habitatges existents
• ·         Substitució d’energia convencional per energia geotèrmica a les instal·lacions de calefacció, refrigeració i producció d’aigua calenta sanitària dels edificis d’habitatges existents.

 

La dotació econòmica del pla es repartirà equitativament entre les quatre tipologies d’actuacions anteriors.

 

CERTIFICAT ENERGÈTIC PER LLOGAR O COMPRAR 

 

Dins aquesta política de suport a l’habitatge i rehabilitació, i complint a la normativa comunitària, el Consell de Ministres ha aprovat, a més a més, el reial decret per traslladar a la normativa espanyola el procediment bàsic per a la certificació d’eficiència energètica dels edificis.

 

La norma estableix que a partir de l’1 de juny de 2013 serà obligatori posar a disposició dels compradors o arrendadors d’edificis o de part d’ells, per a lloguers amb una durada superior a quatre mesos, un certificat d’eficiència energètica. Aquest certificat, a més de la qualificació energètica de l’edifici, haurà d’incloure informació objectiva sobre les característiques energètiques dels edificis, i, en el cas d’edificis existents, document de recomanacions per a la millora dels nivells òptims o rendibles de l’eficiència energètica de l’edifici o d’una part d’aquest, de manera que es pugui valorar i comparar l’eficiència energètica dels edificis, a fi d’afavorir la promoció d’edificis d’alta eficiència energètica i les inversions en estalvi d’energia.

 

Programes informàtics de l’IDAE 

 

Com a eina per facilitar l’obtenció d’aquests certificats, per mandat del Ministeri d’Indústria, Energia i Turisme i del Ministeri de Foment, l’IDAE ha elaborat els programes informàtics CE3 i CE3X, ambdós publicats com a documents reconeguts a disposició dels tècnics certificadors.

 

A més a més, l’IDAE s’ha encarregat de dur a terme un pla de formació per formar els tècnics responsables de certificar energèticament els edificis i d’aquells altres encarregats del seu control i inspecció sobre les eines reconegudes CE3 i CE3X. Finalment, IDAE s’encarregarà d’informar els venedors, compradors i usuaris d’habitatges i edificis en general sobre les noves obligacions a què han de fer front.

 

Obligacions per a les Administracions públiques 

 

Igualment, i com a actuació exemplaritzant de les Administracions públiques, el reial decret obliga que tots els edificis o les seves parts, on una autoritat pública ocupi una superfície útil total superior a 500 m2 inicialment que siguin freqüentats habitualment pel públic, disposin del certificat d’eficiència energètica i exhibeixin la seva etiqueta d’eficiència energètica.

 

Així, el complex Cuzco que alberga als Ministeris d’Indústria, Energia i Turisme, Economia i Competitivitat i part d’Hisenda i Administracions Públiques, ja ha estat qualificat mitjançant el programa informàtic de referència obtenint la qualificació energètica C.

 

Per a més informació: Pla integral d’habitatge i sòl

 

Es poden posar en contacte amb aquest despatx professional per qualsevol dubte o aclariment que puguin tenir respecte d’això.