COVID-19. Noves mesures per la renegociació i ajornament del pagament de lloguers de locals de negoci (pimes i autònoms)

D’entre les novetats que incorpora el Reial decret llei 15/2020, de 21 d’abril, de mesures urgents complementàries per donar suport a l’economia i l’ocupació, amb l’objectiu de la reducció dels costos de pimes i autònoms podem destacar les mesures en matèria d’arrendaments per a ús diferent d’habitatge, com són els arrendaments de local de negoci.

L’informem que al BOE del dia 22 d’abril s’ha publicat el Reial decret llei 15/2020, de 21 d’abril, de mesures urgents complementàries per donar suport a l’economia i l’ocupació, que reforça, complementa i amplia les decisions adoptades des de la segona setmana de març per contrarestar l’impacte de la COVID-19, que amb caràcter general va entrar en vigor el dia 23 d’abril.

La norma incorpora més de 30 mesures que reforcen el finançament de les empreses, ofereixen suport en l’àmbit fiscal, faciliten l’ajust de l’economia, i protegeixen l’ocupació i als ciutadans.

Doncs bé, entre les mesures per reduir els costos de pimes i autònoms, destaquem ara les referents als arrendaments per a ús diferent d’habitatge, com són els arrendaments de locals de negoci.

Són moltes les activitats econòmiques que s’han vist obligades a suspendre la seva activitat o a reduir-la dràsticament com a conseqüència de les mesures excepcionals adoptades pel Reial decret 463/2020 de l’estat d’alarma. La falta d’ingressos o la seva minoració durant el període que duri l’estat d’alarma pot donar lloc a la incapacitat financera de pagament de renda de locals en lloguer, posant en un seriós risc la continuïtat de les seves activitats.

A continuació li expliquem aquestes novetats en matèria d’arrendaments per a ús diferent del d’habitatge, consistent en una moratòria en el pagament del lloguer.

MORATÒRIA EN EL PAGAMENT DEL LLOGUER

Arrendaments per a ús diferent del d’habitatge amb grans tenidors

1. Qui es pot acollir a aquesta moratòria? I des de quan?

La persona física o jurídica arrendatàriad’un contracte d’arrendament per a ús diferent del d’habitatge de conformitat amb el que es preveu en l’article 3 de la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’arrendaments urbans, o d’indústria, que compleixi els requisits previstos en l’article 3, podrà sol·licitar de la persona arrendadora, quan sigui una empresa o entitat pública d’habitatge, o un gran tenidor, s’entén que és la persona física o jurídica que sigui titular de més de 10 immobles urbans, exclosos garatges i trasters, o una superfície construïda de més de 1.500 m², en el termini d’un mes des del 23 d’abril, la moratòria del pagament del lloguer que haurà de ser acceptada per l’arrendador sempre que no s’hagués aconseguit un acord entre totes dues parts de moratòria o reducció de la renda.

Atenció. Es considera arrendament per a ús diferent del d’habitatge aquell arrendament que, recaient sobre una edificació, tingui com a destinació primordial un de diferent del d’habitatge. Especialment, tindran aquesta consideració els arrendaments de finques urbanes subscrits per temporada, sigui d’estiu o qualsevol altra, i els subscrits per a l’exercici en la finca d’una activitat industrial, comercial, artesanal, professional, recreativa, assistencial, cultural o docent, siguin quines siguin les persones que els subscriguin.

2. Com s’aplicarà?

La moratòria en el pagament de la renda arrendatària s’aplicarà de manera automàtica i afectarà el període de temps que duri l’estat d’alarma i les seves pròrrogues i a les mensualitats següents, prorrogables d’una a una, si aquell termini fos insuficient en relació amb l’impacte provocat per la COVID-19, sense que es puguin superar, en cap cas, els 4 mesos.

Aquesta renda s’ajornarà, sense penalització ni meritació d’interessos, a partir de la següent mensualitat de renda arrendatària, mitjançant el fraccionament de les quotes en un termini de 2 anys, que es comptaran a partir del moment en el qual se superi la situació al·ludida anteriorment, o a partir de la finalització del termini dels 4 mesosabans citat, i sempre dins del termini de vigència del contracte d’arrendament o qualsevol de les seves pròrrogues.

Arrendaments per a ús diferent d’habitatge amb arrendador persona física

La persona física o jurídica arrendatàriad’un contracte d’arrendament per a ús diferent del d’habitatge de conformitat amb el que es preveu en l’article 3 de la Llei 29/1994, de 24 de novembre, o d’indústria, que el seu arrendador no sigui una empresa o entitat pública o gran tenidor, i que compleixi els requisits necessaris, podrà sol·licitar de l’arrendador, en el termini d’1 mesdes del 23 d’abril de 2020, l’ajornament temporal i extraordinari en el pagament de la renda sempre que aquest ajornament o una rebaixa de la renda no s’hagués acordat per totes dues parts amb caràcter voluntari.

Exclusivament en el marc de l’acord al qual es refereixen els apartats anteriors, les parts podran disposar lliurement de la fiançaque podrà servir per al pagament total o parcial d’alguna o algunes mensualitats de la renda arrendatària. En cas que se’n disposi totalment o parcial, l’arrendatari haurà de reposar l’import de la fiança disposada en el termini d’un any des de la subscripció de l’acord o en el termini que resti de vigència del contracte, en cas que aquest termini fos inferior a un any.

Quins són els requisits per poder accedir a aquestes moratòries?

Els autònoms i pimes arrendataris hauran de complir amb els següents requisits:

1. En el cas de contracte d’arrendament d’un immoble afecte a l’activitat econòmica desenvolupada per l’autònom
2. a) Estar afiliat i en situació d’alta, en la data de la declaració de l’estat d’alarma mitjançant el Reial decret 463/2020, de 14 de març, pel qual es declara l’estat d’alarma per a la gestió de la situació de crisi sanitària ocasionada per la COVID-19, en el règim especial de la Seguretat Social dels treballadors per compte propi o autònoms o en el règim especial de la Seguretat Social dels treballadors de la mar o, en el seu cas, en una de les mutualitats substitutòries del RETA.
3. b) Que la seva activitat hagi quedat suspesa com a conseqüència de l’entrada en vigor del Reial decret 463/2020, de 14 de març, o per ordres dictades per l’autoritat competent i les autoritats competents delegades a l’empara del referit reial decret.
4. c) En el cas que la seva activitat no es vegi directament suspesa com a conseqüència de l’entrada en vigor del Reial decret 463/2020, de 14 de març, s’haurà d’acreditar la reducció de la facturació del mes natural anterior al que se sol·licita l’ajornament en, almenys, un 75 per cent, en relació amb la facturació mitjana mensual del trimestre al qual pertany aquest mes referit a l’any anterior.
5. En cas de contracte d’arrendament d’immoble afecte a l’activitat econòmica desenvolupada per una pime
6. a) Que no se superin els límits establerts en l’article 257.1 del Reial decret legislatiu 1/2010, de 2 de juliol, pel qual s’aprova el text refós de la Llei de societats de capital.

És a dir

Balanç i estat de canvis en el patrimoni net abreujats les societats que durant dos               exercicis consecutius reuneixin, a la data de tancament de cadascun d’ells, almenys dues           de les circumstàncies següents:

1. a) Que el total de les partides de l’actiu no superi els quatre milions d’euros.
2. b) Que l’import net del seu volum anual de negocis no superi els vuit milions d’euros.
3. c) Que el nombre mitjà de treballadors ocupats durant l’exercici no sigui superior a           cinquanta.

Les societats perdran aquesta facultat si deixen de reunir, durant dos exercicis    consecutius, dues de les circumstàncies a què es refereix el paràgraf anterior.

1. b) Que la seva activitat hagi quedat suspesa com a conseqüència de l’entrada en vigor del Reial decret 463/2020, de 14 de març, o per ordres dictades per l’autoritat competent i les autoritats competents delegades a l’empara del referit reial decret.
2. c) En el cas que la seva activitat no es vegi directament suspesa com a conseqüència de l’entrada en vigor del Reial decret 463/2020, de 14 de març, s’haurà d’acreditar la reducció de la facturació del mes natural anterior al que se sol·licita l’ajornament en, almenys, un 75 per cent, en relació amb la facturació mitjana mensual del trimestre al qual pertany aquest mes referit a l’any anterior.

Com s’acrediten els requisits?

S’acreditarà per l’arrendatari davant l’arrendador mitjançant la presentació de la següent documentació:

1. a) La reducció d’activitat s’acreditarà inicialment mitjançant la presentació d’una declaració responsable en la qual, sobre la base de la informació comptable i d’ingressos i despeses, es faci constar la reducció de la facturació mensual en, almenys, un 75 per cent, en relació amb la facturació mitjana mensual del mateix trimestre de l’any anterior. En tot cas, quan l’arrendador el requereixi, l’arrendatari haurà de mostrar els seus llibres comptables a l’arrendador per acreditar la reducció de l’activitat.
2. b) La suspensió d’activitat, s’acreditarà mitjançant el certificat expedit per l’Agència Estatal de l’Administració Tributària o l’òrgan competent de la comunitat autònoma, en el seu cas, sobre la base de la declaració de cessament d’activitat declarada per l’interessat.

Conseqüències de l’aplicació indeguda de l’ajornament temporal i extraordinari en el pagament de la renda.

Els arrendataris que s’hagin beneficiat de l’ajornament temporal i extraordinari en el pagament de la renda sense reunir els requisits establerts en la norma, seran responsables dels danys i perjudicis que s’hagin pogut produir, així com de totes les despeses generades per l’aplicació d’aquestes mesures excepcionals, sense perjudici de les responsabilitats d’un altre ordre al fet que la seva conducta pogués donar lloc.

Es poden posar en contacte amb aquest despatx professional per qualsevol dubte o aclariment que puguin tenir sobre aquest tema.