COVID-19. Noves mesures en relació amb els arrendaments d’habitatges (RDL 11/2020)

Com ja l’hem informat, al BOE del dia 1 d’abril s’ha publicat el Reial decret llei 11/2020, de 31 de març que adopta una sèrie de mesures urgents complementàries en l’àmbit social i econòmic per fer front a la COVID-19.

La norma inclou una sèrie de mesures laborals, amb efectes des del 2 d’abril, entre les quals destaquen per la seva importància les referides a fer costat a les famílies i als col·lectius més vulnerables, que, després de la paralització de gran part de l’activitat econòmica, han vist afectats els seus ingressos i, per consegüent, la seva capacitat per fer front a les despeses necessàries per al manteniment de les seves llars.

Per a això s’introdueixen mesures com:

• La suspensió de llançaments durant sis mesos per a llars vulnerables sense alternativa d’habitatge.
• Renovació dels contractes de lloguer que vencin des de l’entrada en vigor d’aquesta norma i en els dos mesos següents després de finalitzar l’estat d’alarma. La pròrroga serà de sis mesos i s’hi mantindran els termes i condicions del contracte en vigor.
• Moratòria automàtica en el pagament de la seva renda per a aquells inquilins en situació de vulnerabilitat i l’arrendador dels quals sigui un gran tenidor d’habitatge (de més de 10 immobles).
• Nova línia d’avals amb garantia de l’Estat, que permetrà cobrir el pagament de fins a sis mesos de lloguer, per a tot aquell arrendatari que es trobi en una situació de vulnerabilitat com a conseqüència de la COVID-19.

Vegem a continuació un resum d’aquestes mesures.

1. Pròrroga extraordinària dels contractes d’arrendament d’habitatge habitual

Es concedeix a l’arrendatari el dret a sol·licitar una pròrroga de 6 mesos, en els quals continua aplicant el preu i els altres termes i condicions del contracte existent, quan el termini mínim o la seva pròrroga conforme al que es preveu en la LAU (Llei 29/1994, de 24 de novembre), venci en el període entre el dia 2 d’abril de 2020 i els dos mesos des de la finalització de l’estat d’alarma.

Aquesta pròrroga l’ha de sol·licitar l’inquilí i és d’obligada acceptació per a l’arrendador, excepte acord entre tots dos.

Atenció. Encara que el dret s’inclou en el capítol del RDL 11/2020 de mesures a col·lectius vulnerables, no s’exigeix aquesta condició en la regulació del dret de pròrroga dels contractes, per la qual cosa caldria entendre que aplica a qualsevol mena d’arrendatari d’habitatge habitual.

Moratòria en el pagament del deute arrendatari per a persones en situació de vulnerabilitat econòmica

S’aplica aquesta moratòria a persones arrendatàries d’habitatge habitual que estiguin en situació de vulnerabilitat econòmica per causa de la COVID-19, que s’exigeixen per a això els següents requisits (tots conjuntament), que s’han d’acreditar en la forma detallada en el RDL 11/2020:

1. La persona obligada a pagar la renda ha passat a estar desocupada o ha vist reduïda la seva feina per un ERTO o reduïda la seva jornada per cures, si és empresari, perdent ingressos de manera que el conjunt de la unitat familiar, en el mes anterior al de la moratòria no assoleix els següents límits, que s’incrementen, en tots els casos, en 0,1 vegades per cada fill (0,15 vegades per fill si és família monoparental) o per cada persona més gran de 65 anys membre d’aquesta unitat familiar:

1. el límit de 3 vegades l’IPREM mensual amb caràcter general.
2. el límit de 4 vegades l’IPREM mensual si un dels seus membres és discapacitat amb una discapacitat superior al 33%, o està en situació de dependència o malaltia que l’incapaciti permanentment per a l’activitat laboral
3. el límit de 5 vegades l’IPREM mensual si la discapacitat és intel·lectual superior al 33%, paràlisi cerebral o malaltia mental o discapacitat física o sensorial superior al 65% o pateix malaltia greu que incapaciti la persona o el seu cuidador, per a realitzar una activitat laboral.

2. La renda de lloguer més les despeses de subministraments bàsicsrepresenten el 35% o més dels ingressos nets de la unitat familiar. S’entén per despeses i subministraments bàsics, l’import del cost dels subministraments d’electricitat, gas, gasoil per a calefacció, aigua corrent, dels serveis de telecomunicació fixa i mòbil, i les possibles contribucions a la comunitat de propietaris, tots ells de l’habitatge habitual que correspongui satisfer a l’arrendatari.

Atenció: s’entendrà per unitat familiar la composta per la persona que deu la renda arrendatària, el seu cònjuge no separat legalment o parella de fet inscrita i els fills, amb independència de la seva edat, que resideixin en l’habitatge, inclosos els vinculats per una relació de tutela, guarda o acolliment familiar i el seu cònjuge no separat legalment o parella de fet inscrita, que resideixin en l’habitatge.

3. La persona que ha de pagar la renda o qualsevol dels membres de la seva unitat familiar no són propietaris ni usufructuaris (arrendataris) d’un habitatge a Espanya, amb excepcions derivades de situacions d’herència o divorci o inaccessibilitat en cas de discapacitats.

Atenció: es considerarà que no concorren aquestes circumstàncies quan el dret recaigui únicament sobre una part alíquota i s’hagi obtingut per herència o mitjançant transmissió mortis causa sense testament. S’exceptuarà d’aquest requisit també als qui, sent titulars d’un habitatge, acreditin la seva no disponibilitat per causa de separació o divorci, per qualsevol altra causa aliena a la seva voluntat o quan l’habitatge resulti inaccessible per raó de discapacitat del seu titular o d’alguna de les persones que conformen la unitat de convivència.

Com es demostra que ets un inquilí vulnerable?

S’acreditarà per l’arrendatari davant de l’arrendador mitjançant la presentació dels següents documents:

a) En cas de situació legal de desocupació, mitjançant certificat expedit per l’entitat gestora de les prestacions, en el qual figuri la quantia mensual percebuda en concepte de prestacions o subsidis per desocupació.

b) En cas de cessament d’activitat dels treballadors per compte propi, mitjançant certificat expedit per l’Agència Estatal de l’Administració Tributària o l’òrgan competent de la comunitat autònoma, en el seu cas, sobre la base de la declaració de cessament d’activitat declarada per l’interessat.

c) Nombre de persones que habiten en l’habitatge habitual:

i. Llibre de família o document acreditatiu de parella de fet.

ii. Certificat d’empadronament relatiu a les persones empadronades en l’habitatge, amb referència al moment de la presentació dels documents acreditatius i als sis mesos anteriors.

iii. Declaració de discapacitat, de dependència o d’incapacitat permanent per realitzar una activitat laboral.

d) Titularitat dels béns: nota simple del servei d’índexs del registre de la propietat de tots els membres de la unitat familiar.

e) Declaració responsable del deutor o deutors relativa al compliment dels requisits exigits per considerar-se sense recursos econòmics suficients segons aquest reial decret llei.

Si el sol·licitant de la moratòria no pogués aportar algun dels documents requerits en les lletres a) a d) podrà substituir-lo mitjançant una declaració responsable que inclogui la justificació expressa dels motius, relacionats amb les conseqüències de la crisi de la COVID-19, que li impedeixen aquesta aportació. Després de la finalització de l’estat d’alarma i les seves pròrrogues disposarà del termini d’un mes per a l’aportació dels documents que no hagués facilitat.

Els arrendataris que reuneixin la condició de vulnerables indicada poden:

A) Sol·licitar de l’arrendador un ajornament o una reducció de la renda, en el termini d’un 1 mes des del 2 d’abril de 2020 (és a dir des del 2 d’abril fins al 2 de maig), conforme al següent esquema:

1. Si l’arrendador és una empresa o entitat pública d’habitatge o és un tenidor de més de 10 immobles urbans, exclosos trasters o garatges, o una superfície construïda de més de 1.500 metres quadrats, en el mes següent al 2 d’abril de 2020, podrà sol·licitar ajornament o condonació, total o parcial (sempre que abans voluntàriament no s’hagués assolit un acord). Si no hi ha acord, el propietari, en el termini màxim de 7 dies laborables, ha d’optar entre condonar el 50% de la renda durant el termini que duri l’estat d’alarma, que pot estendre’s per vulnerabilitat, fins a un màxim de 4 mesos més o diferir el pagament de la renda, sense penalització ni interessos, fraccionant-la durant els 3 anys següents a partir del termini indicat i sempre que continuï vigent en contracte.

Atenció. La norma no indica com pot saber l’inquilí si el seu propietari és gran tenidor o no. Pot ser que l’arrendatari ho sàpiga quan obtingui la resposta del seu arrendador a la sol·licitud formulada per part seva, o bé també pot saber-ho a través del registre de la propietat, que es poden buscar tots els immobles d’una persona en tot l’àmbit nacional.

2. Si l’arrendador és una persona diferent de les indicades en a), haurà de proposar, en 7 dies laborables, a l’arrendatari les mesures d’ajornament, fraccionament o condonació de la renda o altres mesures alternatives. Si no s’assoleix un acord, l’arrendatari podrà sol·licitar les ajudes a les quals ens referim en l’apartat B) següent.

B) B) Participar en el programa de cobertura financera per compte de l’Estat. A aquest efecte el Ministeri de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana, mitjançant acord amb l’Institut de Crèdit Oficial, i per un termini de fins a catorze anys, ha de desenvolupar una línia d’avals amb total cobertura de l’Estat, perquè les entitats bancàries puguin oferir ajudes transitòries de finançament als arrendataris, amb un termini de devolució de fins a sis anys, prorrogable excepcionalment per altres quatre i sense que, en cap cas, reporti cap mena de despeses i interessos per al sol·licitant.

C) Accedir al ‘Programa d’ajudes per contribuir a minimitzar l’impacte econòmic i social de la COVID-19 en els lloguers d’habitatge habitual’, que s’incorpora al Pla Estatal d’Habitatge 2018-2021 regulat en el Reial decret 106/2018, de 9 de març. El nou programa tindrà per objecte la concessió d’ajudes al lloguer, mitjançant l’adjudicació directa i la quantia de l’ajuda serà de fins a 900 euros al mes i de fins al 100% de la renda arrendatària o, en el seu cas, de fins al 100% del principal i interessos del préstec que s’hagi signat amb el que s’hagi satisfet el pagament de la renda de l’habitatge habitual.

Modificació del programa de foment del parc d’habitatge en lloguer

Mitjançant una ordre del Ministeri de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana es modificarà el programa de foment del parc d’habitatge en lloguer. Aquesta modificació respectarà en la seva integritat el programa existent actualment, però incorporant un nou supòsit que possibiliti destinar les ajudes a la compra d’habitatges a fi d’incrementar el parc públic d’habitatges.

Es poden posar en contacte amb aquest despatx professional per qualsevol dubte o aclariment que puguin tenir sobre aquest tema.