COVID-19. Extensió de la moratòria del deute hipotecari al col·lectiu dels autònoms, empresaris i professionals respecte dels immobles afectes a la seva activitat econòmica i altres supòsits de deutors vulnerables

Amb efectes des del 2 d’abril, la moratòria del deute hipotecari inicialment previst per a l’habitatge habitual de les persones físiques s’estén ara els autònoms, empresaris i professionals respecte dels immobles afectes a la seva activitat econòmica, d’un costat, i a les persones físiques que tinguin arrendats immobles pels quals no percebin la renda arrendatària en aplicació de les mesures en favor dels arrendataris com a conseqüència de l’estat d’alarma.

Com ja l’hem informat, al BOE del dia 1 d’abril s’ha publicat el Reial decret llei 11/2020, de 31 de març que adopta una sèrie de mesures urgents complementàries en l’àmbit social i econòmic per fer front a la COVID-19.

Doncs bé, amb efectes des del 2 d’abril, aquesta norma a més de les mesures adoptades en matèria de lloguer i desnonaments, inclou una mesura important en relació amb la moratòria del deute hipotecariinicialment previst en el Reial decret llei 8/2020 per a l’habitatge habitual de les persones físiques que ara s’estén als autònoms, empresaris i professionals respecte dels immobles afectes a la seva activitat econòmica, d’un costat, i a les persones físiques que tinguin arrendats immobles pels quals no percebin la renda arrendatàriaen aplicació de les mesures en favor dels arrendataris com a conseqüència de l’estat d’alarma. Li ho expliquem a continuació.

1. Qui es considera deutor vulnerable?

Es considera vulnerable per a la regulació de les moratòries previstes, tant en el RDL 11/2020 com en el Reial decret llei 8/2020, al deutor hipotecari o al deutor d’un crèdit sense garantia hipotecàriaque acrediti en la forma regulada en l’article 17 del RDL 11/2020 que:

1. Està en situació de desocupació o, en cas de ser empresari o professional, sofreixi una pèrdua substancial dels seus ingressos o una caiguda substancial en la seva facturació d’almenys un 40%.
2. El conjunt de la unitat familiar, en el mes anterior al de la sol·licitud de la moratòria no assoleixi els següents límits, que s’incrementen, en tots els casos, en 0,1 vegades per cada fill (0,15 vegades per fill si és família monoparental) o per cada persona més gran de 65 anys membre d’aquesta unitat familiar:

1. el límit de 3 vegades l’IPREM amb caràcter general.
2. el límit de 4 vegades l’IPREM si un dels seus membres és discapacitat amb una discapacitat superior al 33%, o està en situació de dependència o malaltia que l’incapaciti permanentment per a l’activitat laboral.
3. el límit de 5 vegades l’IPREM si la discapacitat és intel·lectual superior al 33%, paràlisi cerebral o malaltia mental o discapacitat física o sensorial superior al 65% o pateix malaltia greu que incapaciti a la persona o al seu cuidador, per realitzar una activitat laboral.

3. El total de la quota hipotecària més les despeses de subministraments bàsicsrepresenten el 35% o més dels ingressos nets de la unitat familiar. A aquest efecte, s’entendrà per «despeses i subministraments bàsics» l’import del cost dels subministraments d’electricitat, gas, gasoil per a calefacció, aigua corrent, dels serveis de telecomunicació fixa i mòbil i les contribucions a la comunitat de propietaris. Només tindran la consideració de «despeses i subministraments bàsics» els subministrats en l’habitatge habitual de la unitat familiar.
4. Com a conseqüència de l’emergència sanitària, l’esforç que representi el total de la càrrega hipotecària, entesa com la suma de les quotes hipotecàries dels béns immoblessobre la renda de la unitat familiar s’hagi multiplicat per almenys 1,3.
5. La persona que ha de pagar la renda o qualsevol dels membres de la seva unitat familiar no són propietaris ni arrendataris d’un habitatge a Espanya, amb excepcions derivades de situacions d’herència o divorci o inaccessibilitat en cas de discapacitats.

Atenció. S’entén per unitat familiar la composta pel deutor, el seu cònjuge no separat legalment o parella de fet inscrita i els fills, amb independència de la seva edat, que resideixin en l’habitatge, inclosos els vinculats per una relació de tutela, guarda o acolliment familiar i el seu cònjuge no separat legalment o parella de fet inscrita, que resideixin en l’habitatge.

No obstant l’anterior, a l’efecte de la qualificació de vulnerabilitat de deutors per crèdits sense garantia hipotecària, s’inclouen les següents especialitats:

• Si el deutor té, al seu torn, un deute hipotecari, per al càlcul dels límits del 35% i del múltiple d’1,3 assenyalats en els apartats 3 i 4 anteriors, no es computa l’aplicació de la moratòria hipotecària. En aquest sentit s’inclou entre les despeses, la quota hipotecària, encara que estigui diferida.

• Si el deutor no té deute hipotecari, però és arrendatari d’habitatge habitual o té qualsevol tipus de finançament sense garantia hipotecària enfront d’una entitat financera, o a ambdues simultàniament, se substituirà l’import de la quota hipotecària per la suma total d’aquests imports, inclosa la renda per lloguer, encara que sigui objecte de moratòria.

2. Com s’acrediten aquestes circumstàncies de vulnerabilitat?

La concurrència de les circumstàncies s’acreditarà pel potencial beneficiari mitjançant la presentació dels següents documents:

1. a) En cas de situació legal de desocupació, mitjançant un certificat expedit per l’entitat gestora de les prestacions, en el qual figuri la quantia mensual percebuda en concepte de prestacions o subsidis per desocupació.
2. b) En cas de cessament d’activitat dels treballadors per compte propi, mitjançant un certificat expedit per l’Agència Estatal de l’Administració Tributària o l’òrgan competent de la comunitat autònoma, si escau, sobre la base de la declaració de cessament d’activitat declarada per l’interessat.
3. c) Nombre de persones que habiten l’habitatge:
4. Llibre de família o document acreditatiu de parella de fet.
5. Certificat d’empadronament relatiu a les persones empadronades en l’habitatge, amb referència al moment de la presentació dels documents acreditatius i a sis mesos anteriors.

iii. Declaració de discapacitat, de dependència o d’incapacitat permanent per realitzar una activitat laboral.

1. d) Titularitat dels béns:
2. Nota simple del servei d’índexs del registre de la propietat de tots els membres de la unitat familiar.
3. Escriptures de compravenda de l’habitatge habitual, de l’habitatge en lloguer, o de l’immoble afecte a l’activitat econòmica i de concessió del préstec o préstecs amb garantia hipotecària en el cas que se sol·liciti una moratòria del deute hipotecari.
4. e) En el cas que se sol·liciti la moratòria del deute hipotecari pel préstec hipotecari per un habitatge en lloguer conforme a la lletra c) de l’article 19 del RDL 11/2020 (habitatges diferents de l’habitual en situació de lloguer i per a les quals el deutor hipotecari persona física, propietari i arrendador d’aquests habitatges, hagi deixat de percebre la renda arrendatària des de l’entrada en vigor de l’Estat d’alarma, o deixi de percebre-la fins un mes després de la seva finalització) s’haurà d’aportar el corresponent contracte d’arrendament.
5. f) Declaració responsable del deutor o deutors relativa al compliment dels requisits exigits per considerar-se sense recursos econòmics suficients segons aquest RDL 11/2020

Si el sol·licitant de la moratòria no pogués aportar algun dels documents requerits en les lletres a) a e),  podrà substituir-lo mitjançant una declaració responsable que inclogui la justificació expressa dels motius, relacionats amb les conseqüències de la crisi de la COVID-19, que li impedeixen fer l’aportació. Després de la finalització de l’estat d’alarma i les seves pròrrogues disposarà del termini d’un mes per a l’aportació dels documents que no hagués facilitat.

3. A quin deute es refereix la moratòria?

El deute hipotecaria què es refereix la moratòria és:

1. El derivat de l’habitatge habitual
2. Els immobles afectes a l’activitat econòmica que desenvolupin els empresaris i professionals
3. Habitatges no habituals en lloguer en les quals el propietari ha deixat de percebre la renda durant el període de l’estat d’alarma o fins al mes següent a la seva finalització.

El deute no hipotecari elegibleper a l’aplicació de la moratòria és el que correspon a préstecs o crèdits sense garantia hipotecària.

4. Sol·licitud i característiques de la moratòria

Qualsevol deutor, hipotecari o no, vulnerable, pot sol·licitar la suspensió temporal de les obligacions contractualsderivades del seu préstec o crèdit que estigués vigent a la data d’entrada en vigord’aquest RDL 11/2020 (és a dir, el 2 d’abril de 2020).

La sol·licitud la poden fer fins un mes després de la vigència de l’estat d’alarma.

Condicions de la moratòria:

– Igual que en la moratòria dels préstecs hipotecaris regulada en el Reial decret llei 8/2020, l’aplicació de la suspensió no requerirà acord entre les parts perquè faci efecte, ni cap novació contractual. La suspensió de les obligacions contractuals farà efecte des de la sol·licitud del deutor al creditor, acompanyada de la documentació requerida, a través de qualsevol mitjà (sense perjudici del compliment d’obligacions d’inscripció si hi hagués garanties diferents de la hipotecària o vendes a termini registrades).

– La suspensió tindrà una durada de tres mesos ampliables mitjançant acord de Consell de Ministres.

– Durant la suspensió, l’entitat creditora no podrà cobrar ni la quota, ni interessos de cap mena, ni totalment ni parcial i el venciment s’estendrà automàticament per tot el període de suspensió, sense alteració de les altres condicions pactades.

Responsabilitat i règim sancionador

S’estableix un règim de responsabilitat (i les corresponents sancions) per al cas dels deutors que facilitin dades inexactes o falses a les entitats per a acollir-se al règim anteriorment descrit.

En concret:

• Serà responsable dels danys i perjudicis que s’hagin pogut produir, així com de totes les despeses generades per l’aplicació d’aquestes mesures de flexibilització, sense perjudici de les responsabilitats d’un altre ordre al fet que la conducta del deutor pogués donar lloc.
• L’import dels danys, perjudicis i despeses no pot resultar inferior al benefici indegudament obtingut pel deutor per l’aplicació de la norma.
• També incorrerà en responsabilitat el deutor que, voluntàriament i deliberada, busqui situar-se o mantenir-se en els supòsits de vulnerabilitat econòmica amb la finalitat d’obtenir l’aplicació d’aquestes mesures, i correspondrà a l’entitat amb la qual tingués concertat el préstec o crèdit corresponent l’acreditació d’aquesta circumstància.

Règim de supervisió 

Les entitats prestadores supervisades pel Banc d’Espanya remetran cada dia hàbil a aquesta autoritat la següent informació referida al dia hàbil precedent:

1. a) Nombre de sol·licituds de suspensió presentades per deutors.
2. b) Nombre de suspensions concedides.
3. c) Nombre de beneficiaris de la suspensió, desagregats, d’una banda, en deutors i avalistes i, d’altra banda, en autònoms i assalariats.
4. d) Nombre de préstecs el pagament dels quals s’ha suspès.
5. e) Saldo viu pendent d’amortització el pagament de la qual se suspèn.
6. f) CNAE de l’activitat que realitzava el deutor.

Es poden posar en contacte amb aquest despatx professional per qualsevol dubte o aclariment que puguin tenir sobre aquest tema.