CONEIX LES IMPLICACIONS FISCALS DE L’ACTIVITAT DE LLOGUER D’APARTAMENTS TURÍSTICS? COM AFECTA A L’IRPF, IVA, ITP, IAE, NO RESIDENTS, ETC.?

En els últims anys s’ha anat produint un augment cada vegada més significatiu de l’ús de l’allotjament privat per al turisme que és el que es denomina lloguer turístic i cal diferenciar-ho dels serveis que presta la indústria hotelera.

 

Què és el lloguer turístic?

 

Es considera arrendament per a ús diferent d’habitatge, aquell arrendament que, recaient sobre una edificació, tingui com a destinació primordial un de diferent que el de satisfer la necessitat permanent d’habitatge de l’arrendatari.

 

Per tant, quan es produeixi la cessió temporal d’ús de la totalitat d’un habitatge moblat i equipat en condicions d’ús immediat, comercialitzat o promocionat en canals d’oferta turística i realitzada amb finalitat lucrativa es tractarà d’un lloguer turístic, que se sotmetrà a un règim específic, derivat de la seva normativa sectorial, segons estableix l’art. 5 e) de la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’Arrendaments Urbans.

 

No confondre’l amb els serveis hotelers

 

La Llei 37/1992 de l’Impost sobre el Valor Afegit (LIVA) posa com a exemples de “serveis complementaris propis de la indústria hotelera” els de restaurant, neteja, rentat de roba o altres d’anàlegs (art 20.uno.23º. b.’ LIVA).

 

En aquest sentit, els serveis d’hostalatge es caracteritzen per estendre l’atenció als clients més enllà de la mera posada a disposició d’un immoble o part d’aquest. És a dir, l’activitat d’hostalatge es caracteritza, a diferència de l’activitat de lloguer d’habitatges, perquè normalment comprèn la prestació d’una sèrie de serveis tals com recepció i atenció permanent i continuada al client en un espai destinat a aquest efecte, neteja periòdica de l’immoble i l’allotjament, canvi periòdic de roba de llit i bany, i posada a disposició del client d’altres serveis (bugaderia, custòdia de maletes, premsa, reserves etc.), i, de vegades, prestació de serveis d’alimentació i restauració.

 

En particular, es consideren serveis complementaris propis de la indústria hotelera, a més dels citats, els serveis de neteja de l’interior de l’apartament, així com els serveis de canvi de roba a l’apartament, tots dos prestats amb periodicitat.

 

Per contra, no es consideren serveis complementaris propis de la indústria hotelera els que a continuació se citen:

 

• Servei de neteja de l’apartament prestat a l’entrada i a la sortida del període contractat per cada arrendatari.

 

• Servei de canvi de roba a l’apartament prestat a l’entrada i a la sortida del període contractat per cada arrendatari.

 

• Servei de neteja de les zones comunes de l’edifici (portal, escales i ascensors) així com de la urbanització en què està situat (zones verdes, portes d’accés, voreres i carrers).

 

• Serveis d’assistència tècnica i manteniment per a eventuals reparacions de lampisteria, electricitat, cristalleria, persianes, serralleria i electrodomèstics.

 

 

Tributació de lloguers vacacionals

 

IAE

 

Hem d’analitzar les diferents possibilitats dins de l’activitat de lloguer d’apartaments turístics amb la finalitat de realitzar una correcta classificació en les Tarifes de l’IAE.

 

En primer lloc, cal analitzar l’activitat per la qual una persona o entitat cedeix, a canvi d’un preu a arrendataris, apartaments per períodes de temps determinat prestant serveis d’hostalatge. Entenent que l’activitat d’hostalatge es caracteritza perquè normalment comprèn la prestació d’una sèrie de serveis tals com a neteja d’immobles, canvi de roba, custòdia de maletes, posada a la disposició del client de vaixella, estris i aparells de cuina, i de vegades, prestació de serveis d’alimentació. En aquest sentit, les Tarifes de l’IAE classifiquen en l’Agrupació 68 de la secció primera, el “Servei d’hostalatge”. Dins d’aquesta Agrupació, es troba el grup 685 “Allotjaments turístics extrahotelers”, en el qual es classificaran aquelles activitats que tinguin la naturalesa de serveis d’hostalatge, però que es prestin en establiments diferents als hotels i motels, hostals i pensions, fondes i cases d’hostes, hotels-apartaments, empreses organitzades o agències d’explotació d’apartaments privats, i campaments turístics tipus càmping. En particular, tenen el seu enquadrament en aquest grup 685 els serveis d’hostalatges prestats en finques rústiques, cases rurals i hostatgeries en el mitjà rural, així com albergs juvenils, pisos i similars que no tinguin, objectivament, la condició de cap dels establiments enumerats anteriorment.

 

Ha de recordar-se que si els establiments d’hostalatge que s’hi classifiquen romanen oberts menys de 8 mesos a l’any, la quota de Tarifa serà del 70 per 100 de la quota assenyalada en aquest.

 

D’altra banda, els subjectes passius que exerceixin l’activitat de serveis d’hostalatge podran prestar, sense pagament de cap quota addicional, serveis complementaris, tals com serveis de neteja, canvi de llençols, internet, televisió etc.

 

En conseqüència, el grup 685 de la secció primera de les Tarifes de l’IAE classifica l’activitat d’explotació d’apartaments turístics extrahotelers.

 

Hem d’analitzar les diferents possibilitats dins de l’activitat de lloguer d’apartaments turístics amb la finalitat de realitzar una correcta classificació en les Tarifes de l’IAE.

 

En segon lloc, hem d’analitzar el supòsit en el qual una persona o entitat propietària d’un apartament turístic l’arrenda a una entitat mercantil (societat) o persona física que l’explota com a establiment extrahoteler, contractant aquesta, la seva ocupació amb touroperadors i/o el personal necessari i assumint tots els riscos de l’explotació. La persona o entitat propietària de l’apartament turístic desenvolupa l’activitat d’arrendament d’immobles classificada en l’epígraf 861.2 de la secció 1ª de l’IAE “Lloguer de locals industrials i altres lloguers NCOP”.

 

En tercer lloc, cal estudiar el supòsit que aquesta activitat consisteixi, exclusivament, en l’arrendament per períodes de temps de cases o part d’aquestes, sense prestar cap servei propi de l’activitat d’hostalatge i limitant-se a posar a la disposició de l’arrendatari les instal·lacions. Per tant, en la mesura en què això sigui així, estarem davant una activitat pròpia de l’Epígraf 861.1 “Lloguer d’habitatges” de la Secció Primera de les Tarifes, havent el titular de l’activitat, en principi, donar-se d’alta i tributar per aquest. No obstant això, els subjectes passius les quotes dels quals per aquesta activitat siguin inferiors a 601,01 euros tributaran per quota zero, i en aquest cas, els subjectes passius no satisfaran cap quota per l’impost, ni estaran obligats a formular cap declaració.

 

Conclusió: El simple lloguer de pisos o apartaments per a caps de setmana o períodes determinats de temps, sense que el titular de l’activitat de lloguer presti cap altre tipus de servei a l’inquilí, constitueix una activitat pròpia de l’Epígraf 861.1 de la Secció primera de les Tarifes, “Lloguer d’habitatges”.

 

No hem d’oblidar, una vegada classificada l’activitat en el seu grup o epígraf correctament, el règim d’exempcions regulades en la Llei d’Hisendes Locals, conforme al qual estan exemptes de l’IAE les persones físiques residents i els subjectes passius de l’Impost de societats, les societats civils i les entitats de l’article 35.4 de la Llei 58/2003, de 17 de desembre, General Tributària, que tinguin un import net de la xifra de negocis inferior a 1.000.000 d’euros.

 

Aquesta exempció suposa, a l’efecte d’aquest impost, la no obligació de donar-se d’alta en la matrícula de l’impost ni de tributar per aquest, amb independència de les obligacions de caràcter censal que li pugui correspondre complir al subjecte passiu.

 

 

IRPF

 

 

Amb caràcter general, els rendiments derivats del lloguer d’apartaments turístics tindran la consideració de rendiments del capital immobiliari.

 

Perquè aquesta qualificació sigui procedent, el lloguer s’ha de limitar a la mera posada a la disposició d’un immoble durant un període de temps, sense que vagi acompanyat de la prestació de serveis propis de la indústria hotelera. A manera d’exemple, no es consideren com a tals: els serveis de neteja realitzats abans de l’arribada dels inquilins o després de la sortida d’aquests o el lliurament i recollida de claus al moment de l’entrada i sortida dels clients.

 

Els rendiments obtinguts per l’arrendament es declararan pel titular de l’immoble o del dret que l’habilita per a la cessió (per exemple, en el cas d’un usufructuari de l’immoble que el cedeix) per la diferència entre els ingressos íntegres i les despeses fiscalment deduïbles.

 

 

Al rendiment net resultant d’aquesta operació no li resultarà aplicable la reducció del 60% prevista en la Llei d’IRPF, ja que els apartaments d’ús turístic no tenen per finalitat satisfer una necessitat permanent d’habitatge sinó cobrir una necessitat de caràcter temporal.

 

Els períodes de temps en els quals l’immoble no hagi estat objecte de cessió, generen la corresponent imputació de renda immobiliària, igual que qualsevol altre immoble, la quantia del qual seria el resultat d’aplicar el percentatge d’imputació que correspongui (1,1% o 2%) al valor cadastral de l’immoble, i en funció del nombre de dies que no hagi estat cedit amb finalitats turístiques (o, si s’escau, arrendat).

 

No obstant, l’arrendament es pot entendre com una activitat empresarial i els rendiments derivats d’aquesta tindran la consideració de rendiments d’activitats econòmiques quan, a més de posar a disposició l’immoble, s’ofereixin, durant l’estada dels arrendataris, serveis propis de la indústria hotelera com poden ser: serveis periòdics de neteja, de canvi de roba, de restauració, d’oci o uns altres de naturalesa anàloga o quan, sense prestar tals serveis, es disposi d’una persona amb contracte laboral i jornada completa per a l’ordenació de l’activitat.

 

 

IVA/ITP

 

 

• Qui realitza arrendaments d’allotjaments turístics té, a l’efecte de l’IVA, la condició d’empresari.

 

• Com a realitzats per empresaris els arrendaments d’allotjaments turístics estan subjectes a l’IVA.

 

• La subjecció a l’IVA determina la no subjecció al concepte de Transmissions Patrimonials Oneroses de l’Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP), tret que sigui aplicable l’exempció en l’IVA (art 4. quatre LIVA).

• Conforme a la doctrina de la Direcció general de Tributs (consulta V0420-18 entre altres), estan exempts de l’IVA i, per tant, subjectes a Transmissions Patrimonials Oneroses de l’ITP aquells arrendaments d’allotjaments turístics en els quals l’arrendador NO presta serveis típics de la indústria hotelera. En aquests casos, l’arrendador no ha de presentar ni ingressar l’IVA.

 

• En cas de prestar-se serveis propis de la indústria hotelera, l’arrendament d’un apartament turístic no estarà exempt de l’IVA i haurà de tributar al tipus reduït del 10 per 100 com un establiment hoteler.

• En l’ITP, concepte Transmissions Patrimonials Oneroses, la quota tributària dels arrendaments s’obtindrà aplicant sobre la base liquidable la tarifa que fixi la Comunitat Autònoma.

 

Si la Comunitat Autònoma no hagués aprovat la tarifa a què es refereix el paràgraf anterior, s’aplicarà la següent escala:

 

 

 

 

Euros

Fins a 30,05 euros

0,09

De 30,06 a 60,10

0,18

De 60,11 a 120,20

0,39

De 120,21 a 240,40

0,78

De 240,41 a 480,81

1,68

De 480,82 a 961,62

3,37

De 961,63 a 1.923,24

7,21

De 1.923,25 a 3.846,48

14,42

De 3.846,49 a 7.692,95

30,77

De 7.692,96 en endavant, 0,024040 euros per cada 6,01 euros o fracció.

 

 

Impost sobre la Renda de No Residents (IRNR)

Normativa interna

Conforme a la normativa interna, Reial Decret Legislatiu 5/2004 pel qual s’aprova el text refós de la Llei de l’Impost sobre la renda de no Residents (LIRNR), es consideren renda obtinguda en territori espanyol els rendiments derivats, directa o indirectament, de béns immobles situats en territori espanyol o de drets relatius a aquests.

Conveni

Els Convenis per evitar la doble imposició subscrits per Espanya atribueixen potestat per gravar les rendes dels béns immobles a l’Estat on aquests estan situats. D’acord amb els Convenis, les rendes de béns immobles poden sotmetre’s a imposició en l’Estat on estan situats, tant si deriven de la utilització o gaudi directe com de l’arrendament o qualsevol altra forma d’explotació. Per tant, les rendes derivades de béns immobles situats a Espanya poden ser gravades conforme a la Llei espanyola.

Tributació

La forma de tributació serà diferent depenent de si l’arrendament de l’immoble situat a Espanya constitueix o no una activitat econòmica. Si no constitueix activitat econòmica seria qualificat com a rendiment de capital immobiliari.

a) Rendiment de capital immobiliari

En aquest supòsit, el lloguer es limita a la mera posada a la disposició de l’habitatge, sense que es complementi amb la prestació de serveis propis del sector d’hostaleria.

El rendiment a declarar és l’import íntegre que es rep de l’arrendatari, sense deduir cap despesa.

No obstant, quan es tracti de contribuents residents en un altre Estat membre de la Unió Europea i des d’1 de gener de 2015, també a Islàndia i Noruega, per a la determinació de la base imposable, podran deduir les despeses previstes en la Llei de l’Impost sobre la Renda de les Persones Físiques, si es tracta de persones físiques, o els previstos en la Llei de l’Impost de Societats, si es tracta de persones jurídiques, sempre que s’acrediti que estan relacionats directament amb els rendiments obtinguts a Espanya i que tenen un vincle econòmic directe i indissociable amb l’activitat realitzada a Espanya.

Aquest rendiment s’entén meritat quan resulti exigible per l’arrendador o en la data de cobrament si és anterior.

El tipus de gravamen aplicable és el general, vigent segons l’any de meritació (veure quadre).

Any de meritació

2011

2012-2014

2015

2016 i següents

Residents UE, Islandia i Noruega

Resta de contribuents

Tipus impositiu

24%

24,75%

Fins a 11-07:

20%

Des de 12-07:

19,50%

24%

Residents UE, Islandia i Noruega: 19%

Resta de contribuents: 24%

 

Model de declaració: model 210.

S’utilitzarà tant per declarar de forma separada cada meritació de renda com per declarar de forma agrupada diverses rendes obtingudes en un període determinat.

Agrupació de rendes: podran agrupar-se rendes de l’arrendament obtingudes per un mateix contribuent, sempre que procedeixin del mateix pagador, sigui aplicable el mateix tipus de gravamen i procedeixin del mateix immoble (consignant com a Tipus de renda: 01). No obstant això, tractant-se de rendiments d’immobles arrendats no subjectes a retenció, reportats a partir d’1 de gener de 2018, podran agrupar-se rendes de l’arrendament que procedeixin de diversos pagadors sempre que sigui aplicable el mateix tipus de gravamen i procedeixin del mateix immoble (en aquest cas, consignant com a Tipus de renda: 35). En cap cas les rendes agrupades poden compensar-se entre si.

El període d’agrupació serà trimestral si es tracta d’autoliquidacions amb resultat a ingressar, o anual si es tracta d’autoliquidacions de quota zero o amb resultat a retornar.

Formes de presentació:

• En paper, imprimint el document PDF que resulta d’emplenar el formulari disponible al portal d’internet de l’Agència Tributària.
• Telemàtica, per Internet.

Termini de presentació: depèn del resultat de l’autoliquidació:

• Amb resultat a ingressar: els vint primers dies naturals dels mesos d’abril, juliol, octubre i gener, en relació amb les rendes la data de les quals de meritació estigui compresa en el trimestre natural anterior.

Domiciliació del pagament del deute tributari: en el cas de presentació telemàtica podrà domiciliar-se el pagament entre l’1 i el 15 dels mesos d’abril, juliol, octubre i gener.

• Amb resultat de quota zero: de l’1 al 20 de gener de l’any següent al de meritació de les rendes declarades.
• Amb resultat a retornar: a partir de l’1 de febrer de l’any següent al de meritació de les rendes declarades i dins del termini de quatre anys comptats des del terme del període de declaració i ingrés de la retenció. S’entendrà conclòs el termini per a la presentació de l’autoliquidació en la data de la seva presentació.

b) Rendiment d’activitat econòmica obtingut per mitjà d’establiment permanent (EP).

Existirà activitat econòmica realitzada a través d’EP si es compleix alguna de les següents condicions:

• que es disposi a Espanya per a l’ordenació de l’activitat d’almenys una persona empleada amb contracte laboral i a jornada completa,
• si el lloguer de l’habitatge d’ús turístic es complementés amb la prestació de serveis propis de la indústria hostelera tals com  restaurant, neteja, rentat de roba i altres d’anàlegs. Aquests serveis podran prestar-se de forma directa o a través de la subcontractació a tercers.

Els EP hauran de presentar declaració per l’Impost sobre la Renda de no Residents (IRNR) en els mateixos models i en els mateixos terminis que les entitats residents subjectes a l’Impost de Societats.

Tipus de gravamen:

Per a períodes impositius iniciats a partir d’1 de gener de 2015 s’aplicarà el tipus de gravamen que correspongui d’entre els previstos en la normativa de l’Impost de Societats. El tipus general de gravamen serà el 25%.

Deduccions i bonificacions

Els EP podran aplicar a la seva quota íntegra, les mateixes deduccions i bonificacions que els contribuents per l’Impost de Societats.

Període impositiu i meritació

El període impositiu coincideix amb l’exercici econòmic que declari, sense que pugui excedir de dotze mesos. L’impost es reporta l’últim dia del període impositiu.

Retencions i ingressos a compte

Els EP estan sotmesos al mateix règim de retencions que les entitats subjectes a l’Impost de Societats per les rendes que percebin.

Pagaments fraccionats

Els EP estan obligats a efectuar pagaments fraccionats a compte de l’impost en els mateixos termes que les entitats subjectes a l’IS. Les obligacions formals relatives als pagaments fraccionats són:

• Terminis: 20 primers dies naturals dels mesos d’abril, octubre i desembre.
• Model: 202

Quan no hagi d’efectuar-se cap ingrés en concepte de pagament fraccionat, no serà obligatòria la presentació del model 202, excepte per aquells EP que tinguin la consideració de Gran Empresa, que hauran de presentar el model, tot i que no hagi d’efectuar cap ingrés, la qual cosa originarà l’existència d’autoliquidacions negatives.

Declaració

• Termini: 25 dies naturals següents als sis mesos posteriors a la conclusió del període impositiu.
• Modelo: 200

Obligacions formals

Els EP estan obligats al compliment de les mateixes obligacions d’índole comptable, registral o formal que són exigibles a les entitats residents.

Han de sol·licitar, abans de l’inici, la seva inscripció en el Cens d’Empresaris a través del model 036. Aquesta declaració també servirà per sol·licitar, en el cas de contribuent persona jurídica, l’assignació del número d’identificació fiscal de l’establiment permanent.

També existeix l’obligació de nomenar un representant amb domicili a Espanya.

Obligacions d’informació

 

Des de 2018 s’estableix una nova obligació de subministrament d’informació relatiu a les cessions d’habitatges amb finalitats turístiques a través del model 179, que han de presentar les persones o entitats que facin d’intermediari en la cessió d’ús d’habitatges amb finalitats turístiques (ja siguin analògics o digitals); i, en particular, les denominades “plataformes col·laboratives” intermediàries en aquestes cessions.

 

IMPORTANT: Aquesta nova obligació d’informació tindrà ple efecte en la campanya de la declaració de Renda 2018, a presentar el 2019, sense perjudici de l’obligació de declarar les rendes percebudes per la cessió d’aquests habitatges amb finalitats turístiques en l’exercici en què es reportin, igual que la resta de rendiments de capital immobiliari.

 

Els intermediaris d’aquestes operacions informaran a l’AEAT a partir de l’exercici 2018 de cadascuna de les cessions d’immobles amb finalitats turístiques situades en territori espanyol. S’inclouen les cessions d’habitatges turístics (art. 5.e) de la LAU i el lloguer de temporada (art. 3 d’aquesta Llei).

 

La informació a subministrar en el nou model 179 comprèn:

 

• Titular de l’habitatge
• Titular del dret en virtut del qual se cedeix l’habitatge (si és diferent del titular de l’habitatge)
• Identificació de les persones o entitats cessionàries.
• Immueble objecte de cessió.
• Nombre de dies de gaudi de l’habitatge amb finalitats turístiques
• Import percebut pel titular cedent del dret
• Nombre de contracte assignat per l’intermediari
• Data d’inici de la cessió
• Data d’intermediació
• Identificació del mitjà de pagament utilitzat

 

 

 

 

 

 

 

LLOGUER TURÍSTIC

SI ES PRESTEN SERVEIS COMPLEMENTARIS PROPIS INDÚSTRIA HOTELERA (neteja, bugaderia, restauració, etc.)   

IAE

GRUP 685: ALLOTJAMENTS TURÍSTICS EXTRAHOTELERS

IRPF

RENDIMENTS ACTIVITAT ECONÒMICA

IVA

SUBJECTE I NO EXEMPT 10%

ITP

NO SUBJECTE

IRNR

RENDIMENT ACTIVITAT ECONÒMICA OBTINGUT MITJANÇANT EP

D. INFORMATIVAS

MODEL 179: A PRESENTAR PELS INTERMEDIARIS (EN PARTICULAR, PER PLATAFORMES COL·LABORATIVES)

SI NO ES PRESTEN SERVEIS COMPLEMENTARIS PROPIS INDÚSTRIA HOTELERA (només lloguer)     

IAE

EPÍGRAF 861.1: LLOGUER D’HABITATGES

IRPF

RENDIMENTS CAPITAL IMMOBILIARI (sense reducció)

IVA

EXEMPT

ITP

Tarifa fixada per la CC.AA. En el seu defecte escala prevista en l’art. 12.1 RDL 1/1993

IRNR

RENDIMENT DE CAPITAL IMMOBILIARI

D. INFORMATIVAS

MODEL 179: A PRESENTAR PELS INTERMEDIARIS (EN PARTICULAR, PER PLATAFORMES COL·LABORATIVES)

 

Font: AEAT

Es poden posar en contacte amb aquest despatx professional per qualsevol dubte o aclariment que puguin tenir sobre aquest tema.