CONEIX LES COMUNICACIONS QUE S’HAN D’EFECTUAR EN LES OPERACIONS IMMOBILIÀRIES EN QUÈ ES PRODUEIXI LA INVERSIÓ DEL SUBJECTE PASSIU DE L’IVA?

El Reial decret 828/2013, de 25 d’octubre, que entrà en vigor el passat 27 d’octubre de 2013, ha modificat el Reglament de l’IVA per desplegar reglamentàriament les obligacions de comunicació en certs supòsits d’inversió del subjecte passiu. Com ja sabrà, la Llei 7/2012 de 29 d’octubre va introduir tres nous supòsits d’inversió del subjecte passiu en l’IVA: entregues de béns immobles exemptes que s’hagi renunciat, entregues de béns immobles en execució de garantia constituïda sobre el bé i dació en pagament i execucions d’obra en contractes formalitzats entre el promotor i el contractista o entre el contractista i el subcontractista, i que tinguin com a objecte la urbanització de terrenys o construcció o rehabilitació d’edificacions.

Per tant, i com a conseqüència d’aquesta modificació, en algunes vendes d’immobles o execucions d’obra és obligatori realitzar el que es denomina una inversió del subjecte passiu:

• El venedor de l’immoble o el constructor que realitza les obres no ha de repercutir IVA en les seves factures.
• És l’empresari destinatari de l’operació l’obligat a autorrepercutir i liquidar l’IVA que sigui aplicable.

Ara, amb l’aprovació del Reial decret 828/20136 es desenvolupen les normes relatives a la seva aplicació i a regular les comunicacions entre els empresaris i destinataris intervinents en les operacions afectades per la inversió del subjecte passiu, modificant per a això el Reglament de l’IVA.

Segones o ulteriors entregues d’immobles en què es produeixi la renúncia a l’exempció de l’IVA, qui ha de renunciar a l’exempció i com?

Un primer supòsit molt rellevant és el cas d’entregues exemptes de terrenys rústics i la resta de terrenys que no tinguin la condició d’edificables, i en termes generals, segones i ulteriors entregues d’immobles quan tinguin lloc després d’acabada la seva construcció o rehabilitació, en les que el subjecte passiu hagués renunciat a l’exempció. En aquest supòsit, no quedava clar qui havia de renunciar a l’exempció. El Reial decret 828/2013, amb efectes de 27 d’octubre de 2013, ha modificat el Reglament de l’IVA per aclarir que qui ha de renunciar és el transmitent (en coherència amb allò que s’ha previst en la Directiva 2006/112/CE relativa al sistema comú de l’IVA).

En diverses resolucions de la DGT ja s’havia analitzat la rellevància de les comunicacions que s’haurien de realitzar als efectes que el subjecte passiu no incorregués en responsabilitat al no repercutir l’IVA. En aquest sentit, amb aquest Reial decret 828/2013 es detallen aquestes comunicacions amb les indicacions que hi han de constar, que són bàsicament aquelles que permeten la inversió del subjecte passiu: la condició d’empresari o professional del destinatari en qualsevol cas i en el cas d’execucions d’obres que les execucions d’obres s’estan realitzant en el marc d’un procés d’urbanització de terrenys o de construcció o rehabilitació d’edificacions.

Comunicacions

El Reglament de l’IVA modificat ha establert les comunicacions que han d’intercanviar les parts que intervenen en aquestes operacions. D’aquesta manera, i per al cas les segones entregues d’immobles en què es renunciï a l’exempció de l’IVA:

L’empresari o professional que realitza l’entrega haurà de comunicar fefaentment a l’adquirent la renúncia.

La renúncia només es podrà efectuar si l’adquirent li acredita ser subjecte passiu amb dret a deducció total de l’IVA suportat en l’adquisició de l’immoble. Així mateix, es dóna la possibilitat a l’adquirent d’acreditar sota la seva responsabilitat, mitjançant declaració escrita signada, que té dret a la deducció total de l’IVA de l’operació.

Entregues d’immobles en execució de garanties

Per a aquest supòsit, els destinataris han de comunicar expressament i fefaentment a l’empresari o professional que realitza l’entrega que estan actuant en aquestes operacions com a empresaris o professionals. Així mateix, es dóna la possibilitat a l’adquirent d’acreditar sota la seva responsabilitat, mitjançant declaració escrita signada, que estan actuant en aquestes operacions com a empresaris o professionals.

Execucions d’obra o cessions de personal per a la seva realització, conseqüència de contractes directament formalitzats entre el promotor i el contractista que tinguin com a objecte la urbanització de terrenys o la construcció o rehabilitació d’edificacions

Els destinataris han de comunicar expressament i fefaentment al contractista o contractistes principals el següent:

• Que estan actuant en aquestes operacions com a empresaris o professionals.
• Que les operacions es realitzen en un procés d’urbanització de terrenys, o en un de construcció o rehabilitació d’edificacions.
• Així mateix es dóna la possibilitat a l’adquirent d’acreditar sota la seva responsabilitat, mitjançant declaració escrita signada, les dues circumstàncies anteriors.

  

Execucions d’obra o cessions de personal de subcontractistes a contractistes principals o a altres subcontractistes en el marc de processos d’urbanització de terrenys o de construcció o rehabilitació d’edificacions

 En aquests casos:  

• Els destinataris han de comunicar que les operacions es realitzen en un procés d’urbanització de terrenys, o en un de construcció o rehabilitació d’edificacions.

• Així mateix es dóna la possibilitat a l’adquirent d’acreditar sota la seva responsabilitat, mitjançant declaració escrita signada, aquest fet.

Atenció. S’estableix un supòsit de responsabilitat solidària sobre el deute tributari per als destinataris de les operacions anteriors que per acció o omissió dolosa o culpable eludeixin la repercussió correcta de l’impost. 

Es poden posar en contacte amb aquest despatx professional per qualsevol dubte o aclariment que puguin tenir respecte d’això.