COM AFECTARÀ LA REFORMA FISCAL ALS ARRENDAMENTS DE BÉNS IMMOBLES EN L’IRPF?

Es poden posar en contacte amb aquest despatx professional per qualsevol dubte o aclariment que puguin tenir sobre aquest tema.

Com ja hem comentat en altres circulars, la reforma fiscal inclou importants novetats en els impostos sobre l’IRPF i sobre societats, així com novetats menors en altres tributs. Els projectes de llei de reforma fiscal a data d’avui estan en la seva tramitació parlamentària d’aprovació d’esmenes pel Senat, i s’espera que la seva aprovació es produeixi amb temps suficient perquè també s’aprovin els desenvolupaments reglamentaris abans que finalitzi l’any 2014.

Pel que fa a les novetats i modificacions que el projecte de llei de reforma de l’IRPF introdueix en relació amb l’activitat de lloguer d’immobles, i de cara a una futura planificació a partir del 2015 (tenint en compte que les mesures contingudes en el projecte de llei de l’IRPF tenen caràcter provisional i que poden ser objecte de modificacions d’última hora abans de la definitiva publicació de la llei en el BOE), podem destacar les següents que en certa mesura poden afectar a la seva tributació en l’IRPF:

1. L’arrendament d’immobles com a activitat econòmica

En el cas d’activitats econòmiques consistents en l’arrendament d’immobles s’elimina el requisit de disposar d’un local destinat a la gestió de l’activitat, mentre que roman el requisit que s’utilitzi almenys una persona contractada amb contracte laboral i a jornada completa per a l’ordenació de l’activitat. No obstant això, no s’aclareix si es tracta d’un requisit necessari i suficient o solament necessari però no suficient.

Convé recordar que el Tribunal Econòmic Administratiu Central (TEAC), a la vista de recents i reiterades sentències del Tribunal Suprem, entén, sobre els requisits actualment exigits perquè l’arrendament immobiliari sigui considerat com a activitat econòmica, que l’exigència del doble requisit de “persona i local” s’ha d’interpretar en el sentit que, si no es compleix, es reputarà que no hi ha activitat econòmica. Però entén així mateix que es tracta d’un requisit necessari però no suficient, per la qual cosa, tot i que es compleixi, es pot entendre que no hi ha activitat econòmica si, per exemple, s’acredita que la càrrega de treball no justifica tenir empleat i local.

A més de la repercussió que això té quant a la determinació del rendiment net, aquest concepte d’activitat econòmica té incidència en la possibilitat de complir els requisits necessaris per a l’exempció en l’impost sobre el patrimoni o la reducció en l’impost sobre successions i donacions de negocis i empreses familiars o en l’aplicació o no del règim d’empreses de reduïda dimensió en l’impost sobre societats.

2. Només reducció del 60% del rendiment net procedent de l’arrendament de béns immobles destinats a habitatge

Les modificacions que es proposen en relació a la reducció del rendiment net procedent de l’arrendament de béns immobles destinats a habitatge, es resumeixen en les següents:

• La reducció del rendiment net que gaudeixen els propietaris d’habitatge llogat, que ara és, en general, del 60%, i del 100% quan l’inquilí és jove (entre 18 i 30/35 anys[1]) passarà a ser de solament el 60%, i s’elimina la reducció incrementada del 100%. 

• A més, s’estableix que la reducció del 60% s’aplicaria exclusivament sobre el rendiment net positiu declarat derivat de l’arrendament de béns immobles destinats a habitatge. Actualment aquesta reducció s’aplica tant sobre els rendiments positius com sobre els negatius, en tots dos casos quan haguessin estat declarats.

Reducció del 30% per irregularitat dels arrendaments d’immobles

Es planteja introduir les següents modificacions en relació amb la reducció per irregularitat aplicable sobre els rendiments del capital immobiliari amb període de generació superior a dos anys o que es qualifiquen reglamentàriament com obtinguts de forma notòriament irregular en el temps:

• El coeficient reductor s’atenua des del 40% actual al 30% proposat, que a més solament resultaria d’aplicació quan els rendiments irregulars, ja siguin rendiments generats en més de dos anys o de rendiments qualificats reglamentàriament com obtinguts de forma notòriament irregular en el temps, s’imputin en un únic període impositiu.

• S’estableix un límit per a la quantia base sobre la qual aplicar el nou coeficient reductor del 30%, que no podria resultar superior als 300.000 euros anuals.

• S’articula un règim transitori per atenuar l’impacte quantitatiu de les modificacions de caràcter restrictiu proposades en relació amb la reducció per irregularitat aplicable sobre els rendiments del capital immobiliari que s’acaben de comentar, tal com segueix:

a) Els rendiments irregulars del capital immobiliari que es percebessin de forma fraccionada amb anterioritat a l’01-01-2015 amb imputació a més d’un període impositiu, podran seguir gaudint de la reducció per irregularitat a partir de 2015 sempre que el quocient resultant de dividir el nombre d’anys de generació entre el nombre de períodes impositius de fraccionament sigui superior a dos.

b) Quan es tracti de rendiments irregulars derivats de compromisos adquirits amb anterioritat a l’01-01-2015, a percebre a partir d’aquesta data de forma fraccionada amb imputació a més d’un període impositiu, si s’acorda la substitució de la forma de percepció inicialment prevista pel seu cobrament en un únic període impositiu, no es veurà alterada la data d’inici del període de generació del rendiment a considerar com a conseqüència del nou negoci jurídic subscrit.

Quant a la reducció del 40% aplicable als rendiments d’activitats econòmiques amb un període de generació superior a dos anys (així com aquells que es qualifiquin reglamentàriament com obtinguts de forma notòriament irregular en el temps) es redueix a un 30% i amb un nou límit de base de reducció de 300.000 euros anuals, a més d’exigir-se que es percebin en un sol període impositiu.

D’altra banda, s’estableix una reducció del rendiment net de les activitats econòmiques de 2.000 euros, que s’incrementa si concorren determinades circumstàncies i si es compleixen certs requisits. En cas de no complir els requisits previstos en la normativa, els contribuents amb rendes no exemptes inferiors a 12.000 euros, incloses les de la pròpia activitat econòmica, podran reduir el rendiment net de les activitats econòmiques en determinades quanties en funció de les rendes.

S’elimina la deducció estatal per lloguer d’habitatge habitual

Hem de recordar que actualment (des de l’1 de gener de 2008) aquells contribuents que viuen arrendats o subarrendats, i sense perjudici de l’aprovat sobre aquest tema per cada comunitat autònoma, poden deduir el 10,05% de les quantitats satisfetes en el període impositiu, sempre que la seva base imposable sigui inferior a 24.107,20 euros anuals. Es tracta d’una deducció exclusivament estatal, que afecta només a la quota íntegra estatal i no a l’autonòmica (a més d’aquesta deducció general, algunes comunitats autònomes han aprovat deduccions pròpies similars i compatibles amb aquesta deducció general).

La base màxima d’aquesta deducció serà:

• 9.040 euros anuals quan la base imposable sigui igual o inferior a 17.707,20 euros anuals.
• 9.040 – [1,4125 x (base imposable – 17.707,20)], quan la base imposable se situï entre 17.707,20 i 24.107,20 euros anuals.
• Si la base imposable és igual o superior a 24.107,20 euros anuals, en tributació individual o en tributació conjunta, no es podrà deduir cap quantitat. 

Per poder aplicar la deducció per lloguer de l’habitatge habitual ha de ser contribuent de l’IRPF en cadascun dels períodes impositius pels quals es practiqui la deducció, i la normativa no exigeix, d’entre les condicions de la deducció, que l’habitatge es trobi situat en territori espanyol.

Doncs bé, amb efectes des de l’01-01-2015 la reforma fiscal proposa l’eliminació de la deducció per lloguer d’habitatge habitual, si bé es manté transitòriament per als contribuents que hagin celebrat un contracte d’arrendament amb anterioritat a l’01-01-2015 pel qual haguessin satisfet, amb anterioritat a aquesta data, quantitats pel lloguer del seu habitatge habitual i sempre que el contribuent hagués tingut dret a la deducció en relació amb les quantitats satisfetes pel lloguer d’aquest habitatge en un període impositiu reportat amb anterioritat a l’01-01-2015. La seva aplicació es mantindria com una deducció que minora pel seu import total la quota íntegra estatal.

Immobles arrendats només una part de l’any: imputació de rendes immobiliàries

En relació amb la imputació de rendes immobiliàries (habitatges buits o no arrendades a la disposició dels seus titulars), la reforma fiscal proposa que el percentatge reduït de l’1,1% per determinar la renda immobiliària imputada resultaria d’aplicació quan es tracti d’immobles localitzats en municipis en els quals els valors cadastrals hagin estat revisats amb efectes del propi període impositiu o dels deu anys anteriors. Actualment es parla de valors cadastrals revisats amb entrada en vigor a partir de l’1 de gener de 1994.

D’altra banda, per als supòsits en els quals a la data de meritació de l’impost els immobles no tinguessin valor cadastral o no hagués estat notificat al titular, s’estableix que el citat percentatge reduït de l’1,1% s’aplicarà sobre el 50% del més gran dels següents valors: el comprovat per l’administració a efectes d’altres tributs o el preu, contraprestació o valor d’adquisició. Actualment la base computable per a la citada quantificació s’articula per remissió al valor prevalent a l’efecte de l’impost sobre el patrimoni, sense que això impliqui canvis en la quantia de la renda immobiliària imputada resultant.

Atenció. Fins ara es venia imputant la renda al 2% en general i a l’1,1% si el valor cadastral de l’immoble havia estat revisat i el nou havia entrat en vigor amb posterioritat a l’01-01-94. Des de 2015, aquest percentatge de l’1,1% s’aplicarà si ha entrat en vigor el revisat en el propi exercici de declaració o en els 10 anteriors.

Noves escales de gravamen

Les escales de gravamen sofreixen importants modificacions, i els tipus marginals de tots els trams es redueixen. La reducció es produeix en els exercicis 2015 i 2016.

En l’escala general de l’impost es redueixen els trams, passant dels set actuals a cinc, mentre que en l’escala de l’estalvi s’amplia l’últim tram.

La part de la base liquidable general (on s’inclouen els rendiments nets del capital immobiliari i activitats econòmiques) que excedeixi de l’import del mínim personal i familiar es gravarà conforme a una escala de gravamen estatal que els seus marginals oscil·laran entre el 9,50%, per a una base liquidable de fins a 12.450 euros, i un 22,50% per a rendiments a partir de 60.000 euros. En 2015, no obstant això, l’escala oscil·larà entre el 10% i el 23,50%.

Atenció. El marginal mínim es fixa en el 10% per 2015 i en el 9,50% per 2016. El marginal màxim es fixa en el 23,50% per 2015 i en el 22,50% per 2016.

La part de la base liquidable de l’estalvi que excedeixi de l’import del mínim personal i familiar es gravarà conforme a la següent escala (estatal i autonòmica):

• Fins a 6.000                         20% (2015) 19% (2016)
• De 6.000,01 a 50.000                      22% (2015) 21% (2016)
• 50.000,01 en endavant       24% (2015) 23% (2016)

S’estableix el 20% en 2015 i el 19% en 2016 els percentatges de retenció aplicable sobre les rendes que actualment suporten el 21%, com en el cas dels arrendaments d’immobles.

Societat civil que té per objecte social l’arrendament d’immobles

Es proposa amb la reforma fiscal modificar la Llei de l’IRPF i de l’impost sobre societats, amb efectes des de l’01-01-2016, perquè les societats civils amb objecte mercantil passin a ser contribuents de l’impost sobre societats, i, per tant, els socis ja no hauran d’integrar en el seu impost personal (IRPF) les rendes que hagin obtingut aquestes entitats. Naturalment, sí que tributaran en l’IRPF, si escau, pels beneficis que els hagin repartit.

Per a això, s’estableix un règim fiscal especial per a la dissolució i liquidació de societats civils en les quals concorrin circumstàncies com que amb anterioritat a l’1 de gener de 2016 els hagués resultat d’aplicació el règim d’atribució de rendes o que a partir de l’1 de gener de 2016 compleixin els requisits per adquirir la condició de contribuents de l’impost sobre societats.

El règim fiscal suposa bàsicament l’exempció o diferiment d’impostos; en l’IRPF, l’impost sobre societats i l’impost sobre la renda de no residents dels socis s’estableix un règim similar al que es va regular en el seu moment per a la dissolució de les societats patrimonials.

Els socis de societats civils a les quals s’hagi aplicat el règim d’atribució de rendes i adquireixin la condició de contribuents de l’impost sobre societats, podran seguir aplicant la deducció en activitats econòmiques que estiguessin pendent d’aplicació a l’1 de gener de 2016, sempre que es compleixin les condicions i requisits establerts en la Llei de l’impost sobre societats.

Es poden posar en contacte amb aquest despatx professional per qualsevol dubte o aclariment que puguin tenir sobre aquest tema.

[1] Els requisits que actualment s’exigeixen per aplicar la reducció del 100% són: a) Que l’arrendatari tingui una edat compresa entre els 18 i els 30 anys (per als arrendadors que haguessin formalitzat un contracte amb persones majors de 30 anys però menors de 35 amb anterioritat a l’1 de gener de 2011 perquè no es vegin perjudicats, s’estableix un règim transitori específic de tal forma que aquests contractes mantenien el dret a l’aplicació de la reducció del 100% fins al moment en el qual l’inquilí complís l’edat de 35 anys). B) Que l’arrendatari obtingui en el període impositiu uns rendiments nets del treball o d’activitats econòmiques superiors a l’IPREM (per 2014 s’estableix en 7.455,14 €).