Com afecta els impostos el nou valor de referència per a béns immobles?

Una novetat important introduïda per la Llei contra el frau fiscal (probablement la que té més impacte recaptatori), amb efectes des del passat 11 de juny, en tant que afecta els impostos patrimonials (IP, ISD i ITP i AJD) és la introducció en aquests impostos del valor de referència previst en la normativa reguladora del cadastre immobiliari.

Per respondre les preguntes relatives a aquest nou valor, la Direcció General del Cadastre ha publicat al seu portal una sèrie de preguntes freqüents per resoldre dubtes:

Què és el valor de referència d’un immoble?

És el determinat per la Direcció General del Cadastre com a resultat de l’anàlisi dels preus de totes les compravendes d’immobles que es realitzen davant fedatari públic, en funció de les característiques cadastrals de cada immoble.

El valor de referència d’un immoble és una de les característiques econòmiques de la seva descripció cadastral.

El valor de referència no superarà el valor de mercat. Per a això, s’aplicarà un factor de minoració en la seva determinació.

Com afecta el valor de referència al valor cadastral? Com afecta el valor de referència a l’impost sobre béns immobles?

El valor de referència no afecta el valor cadastral vigent de cap manera.

No té cap efecte en l’impost sobre béns immobles, i tampoc en la resta dels impostos que tenen el valor cadastral com a base imposable.

Quina funció té el valor de referència i a quins impostos afecta?

A més de la seva funció descriptiva, el valor de referència de cada immoble servirà com a base imposable dels impostos sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats (ITP i AJD) i sobre successions i donacions (ISD).

Quan una operació de transmissió d’un immoble estigui subjecta a un d’aquests impostos, el valor de referència d’aquest immoble serà la base imposable de l’impost corresponent.

El valor de referència no pot superar el valor de mercat, per al que s’empren factors de minoració en la seva determinació, de manera que el seu ús com a base imposable no implica un augment de la tributació.

No obstant això, si el valor declarat, el preu o la contraprestació pagada són superiors al valor de referència de l’immoble, es prendrà com a base imposable la major d’aquestes magnituds.

Així, el valor de referència de l’immoble serà la base mínima de tributació en aquests impostos.

A més, en el supòsit de subjecció a l’ITP i AJD en la modalitat d’actes jurídics de les primeres còpies d’escriptures públiques que tinguin per objecte immobles, quan la base imposable es determini en funció del seu valor, no podrà ser inferior al seu valor de referència.

Finalment, quan el valor de referència hagi estat base imposable en el tribut que gravi l’adquisició d’un immoble, es tindrà en compte per aplicar la regla de determinació de la base imposable de l’impost sobre el patrimoni al qual en el seu cas, s’estigui subjecte. Per tant, el valor de referència només podrà afectar l’impost sobre el patrimoni en el referit a immobles adquirits a partir de l’1 de gener de 2022, en cap cas al patrimoni preexistent.

Quines diferències existeixen entre el valor cadastral i el valor de referència dels immobles urbans?

El valor cadastral dels immobles s’actualitza, en el seu cas, per les lleis de pressupostos generals de l’Estat, i serveix de base imposable a l’impost sobre béns immobles. És una dada protegida, per la qual cosa no es publica, i la seva revisió es produeix, en el cas d’immobles urbans, en el marc de procediments de valoració col·lectiva.

El valor de referència dels immobles urbans es determinarà any a any, de manera simultània en tots els municipis, i servirà de base imposable als impostos sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats, i sobre successions i donacions. No estarà protegit, i es publicarà de manera permanent en la Seu Electrònica del Cadastre.

Com es determina el valor de referència dels immobles?

El valor de referència dels immobles es determinarà, any a any, per aplicació de mòduls de valor mitjà, basats en els preus de totes les compravendes d’immobles efectivament realitzades davant notari o inscrites en el Registre de la Propietat, i obtinguts en el marc dels informes anuals del mercat immobiliari que elabora la Direcció General del Cadastre.

Aquests mòduls s’assignaran als productes immobiliaris representatius per zones del territori anomenades àmbits territorials homogenis de valoració, i es correspondran amb els preus mitjans de les compravendes.

En el cas de béns immobles urbans, la Direcció General del Cadastre calcularà el valor de referència d’un immoble concret a partir del mòdul de valor mitjà aplicable en l’àmbit en el qual se situï, tenint en compte les diferències de categories, antiguitat i estat de conservació entre aquest immoble i el producte immobiliari representatiu al qual es refereixi el mòdul. Per a això s’usarà, transitòriament, la normativa de valoració cadastral.

En el cas de béns immobles rústics sense construcció, el valor de referència es calcularà a partir del mòdul de valor mitjà, en funció de les seves característiques, i dels factors correctors per localització, agronòmics i socioeconòmics que es determinin en l’informe anual del mercat immobiliari corresponent.

En tot cas, amb la finalitat que els valors de referència no superin els valors de mercat, s’aplicaran els factors de minoració que es determinin mitjançant Ordre Ministerial.

Els mòduls de valor mitjà aplicables en cada cas es publicaran anualment, en forma de mapes de valors, en la Seu Electrònica del Cadastre (www.sedecatastro.gob.es). En aquesta seu serà possible consultar els imports dels mòduls, les característiques dels productes immobiliaris representatius, i la delimitació dels àmbits territorials.

La manera d’individualitzar el valor de referència de cada immoble a partir dels mòduls de valor mitjà corresponents, per mitjà de coeficients i regles de càlcul, es detallarà en resolucions anuals de la Direcció General del Cadastre, que també es publicaran en la Seu Electrònica del Cadastre (www.sedecatastro.gob.es).

On i com puc conèixer el valor de referència del meu immoble a una determinada data?

Els valors de referència individualitzats estaran disponibles en la Seu Electrònica del Cadastre en 2022, una vegada tramitat el procediment per a la seva determinació, d’acord amb el que es preveu en la disposició final tercera del text refós de la Llei del Cadastre immobiliari.

En aquesta seu, els titulars cadastrals també podran conèixer els elements que s’han aplicat en la determinació individualitzada del valor de referència dels seus immobles.

Així mateix, a partir de 2022, els valors de referència seran facilitats a través de la Línia Directa del Cadastre (telèfons d’atenció telefònica 91 387 45 50 i 902 37 36 35) i en les Gerències del Cadastre, a les quals es podrà acudir prèvia petició de cita als telèfons assenyalats.

Quins productes podré obtenir sobre el valor de referència del meu immoble?

La Seu Electrònica del Cadastre oferirà la possibilitat de consultar i certificar el valor de referència d’un immoble a una determinada data.

A més, els titulars cadastrals podran obtenir un certificat de motivació del valor de referència a una determinada data, de manera que disposin de totes les dades i elements tècnics emprats per a la seva determinació.

Què podré fer si no estic d’acord amb el valor de referència del meu immoble?

Quan el valor de referència serveixi de base imposable dels impostos sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats o sobre successions i donacions, podrà impugnar-ho davant l’Administració tributària corresponent, en ocasió de les rectificacions de les seves autoliquidacions o de la presentació de recursos contra les liquidacions que en el seu cas es practiquin.

A més, en qualsevol moment, en cas de disconformitat amb les dades descriptives de l’immoble en el Cadastre, es podran instar, davant la Direcció General del Cadastre, els procediments cadastrals d’incorporació o revisió previstos en la norma (esmena de discrepàncies, rectificació d’errors, etc.).

Es poden posar en contacte amb aquest despatx professional per qualsevol dubte o aclariment que puguin tenir sobre aquest tema.