Les claus de les mesures per alleujar la pujada de les hipoteques

L’informem que el dia 24 de novembre va entrar en vigor el Reial decret llei 19/2022, de 22 de novembre, pel qual s’estableix un Codi de bones pràctiques per alleujar la pujada dels tipus d’interès en préstecs hipotecaris sobre habitatge habitual.

A fi de pal·liar l’alça accelerada dels tipus d’interès, podran adherir-se de manera voluntària les entitats de crèdit i altres entitats que concedeixen préstecs o crèdits hipotecaris, amb durada de vint-i-quatre mesos, per a deutors que adquireixin habitatges habituals que no excedeixi de 300.000 euros, constituïts fins al 31 de desembre de 2022. Es modifica el Reial decret llei 6/2012, de 9 de març, de mesures urgents de protecció de deutors hipotecaris sense recursos, i s’adopten altres mesures estructurals per a la millora del mercat de préstecs hipotecaris.

Nou Codi de bones pràctiques per a la reestructuració del deute hipotecari

La norma proposa un nou Codi de bones pràctiques per a la reestructuració del deute hipotecari de consumidors. El detall dels termes d’aquest nou codi, incloent-hi les condicions d’elegibilitat per a beneficiar-se de la seva protecció, s’han establert per acord de Consell de Ministres publicat mitjançant Resolució de 23 de novembre de 2022, de la Secretaria d’Estat d’Economia i Suport a l’Empresa. El text del codi es conté en l’annex d’aquesta Resolució.

Es destaquen aquests aspectes del nou codi:

• Té una naturalesa transitòria, amb una durada de dos anys.

• És d’adhesió voluntària i està obert a entitats de crèdit i altres entitats o persones físiques que, de manera professional, executen l’activitat de concessió de préstecs o crèdits hipotecaris. S’ha obert un període d’adhesió d’un mes i es publicarà la llista d’entitats adherides.

• El termini per a instar les sol·licituds de novació del préstec hipotecari començarà amb la publicació de la llista d’adhesions al codi i s’estendrà fins al 31 de desembre de 2024.

• Les mesures s’aplicaran a persones físiques deutores de préstecs hipotecaris sobre el seu habitatge habitual (o de l’hipotecant no deutor), el preu d’adquisició del qual no excedeixi de 300.000 euros, constituïts fins al 31 de desembre de 2022 i que compleixin amb tots els requisits subjectius que es resumeixen seguidament:

1. Que els ingressos dels membres de la unitat familiar no superin 3,5 vegades l’IPREM anual de catorze pagues. Aquest límit s’incrementa en determinats casos (discapacitat, situació de dependència, malaltia mental o greu, entre altres).
2. Que en els quatre anys anteriors a la sol·licitud, la càrrega hipotecària sobre la renda familiar s’hagi multiplicat per almenys 1,2, o hagi sobrevingut alguna de les circumstàncies familiars d’especial vulnerabilitat que es detallen en la citada Resolució de 23 de novembre.
3. Que la quota hipotecària superi el 30% dels ingressos nets de la unitat familiar.

• Es concreten les següents mesures opcionals de modificació dels préstecs hipotecaris:

1. L’extensió del termini d’amortització fins a set anys, amb opció de carència total o de quotes fixes temporals per dotze mesos. El principal pendent reportarà interessos al tipus que suposi una reducció del 0,5% del valor actual net del préstec. Aquesta extensió no pot suposar una reducció de la quota per sota de la qual s’estigués pagant a 1 de juny de 2022, ni que el termini total del préstec superi quaranta anys des de la seva data de constitució.
2. La conversió dels préstecs a tipus variable a tipus fix.

• La novació del préstec a l’empara d’aquest codi no suposarà una pèrdua del rang hipotecari del creditor, de conformitat amb el règim de subrogació de la Llei 2/1994, de 30 de març, sobre subrogació i modificació de préstecs hipotecaris.

• Les entitats adherides hauran d’informar individualitzadament a tots els clients de préstecs hipotecaris de l’existència del codi i la possibilitat d’acollir-s’hi. Aquest tràmit d’informació s’haurà de realitzar dins del mes següent a l’adhesió al codi. Aquesta obligació es configura com una obligació d’ordenació i disciplina.

• El codi serà supervisat per la comissió de control que segueix l’evolució del Codi de bones pràctiques que es va introduir en el RDL 6/2012 i al qual posteriorment es farà referència. Els subjectes adherits hauran de subministrar mensualment a aquesta comissió informació relativa al codi. Aquesta obligació també es configura com una obligació d’ordenació i disciplina.

• Es contempla l’exempció de la quota gradual de documents notarials de la modalitat d’actes jurídics documentats (AJD) de l’ITP i AJD per a les escriptures de formalització de les novacions contractuals emparades en el nou Codi de bones pràctiques, així com importants bonificacions en aranzels de notaris i registradors.

• El Codi de bones pràctiques s’incorporarà a tota la cartera de contractes de l’entitat adherida a partir de la seva adhesió. Això implica que, fins i tot si el deutor no ha gaudit de les mesures del codi, tindrà dret a instar-les mentre estigui vigent. En cas de cessió de crèdits per part de l’entitat adherida, aquesta haurà d’adoptar les mesures necessàries per a salvaguardar els drets dels deutors cedits. Aquesta obligació es configura com una obligació d’ordenació i disciplina.

• L’entitat adherida haurà de lliurar al deutor informació simplificada sobre les mesures a les quals pot optar per a fer una novació del préstec i, una vegada que el deutor opti en ferma per una d’elles, li lliurarà una proposta de novació del préstec.

• Les operacions de novació emparades en aquest codi no podran suposar una modificació del tipus d’interès que no estigui contemplada en les mesures del codi, ni ocasionar despeses o comissions, ni comercialitzar-se al costat de productes vinculats o combinats, ni requerir garanties addicionals.

• La formalització de la novació del contracte de préstec no precisarà que es duguin a terme els tràmits precontractuals de la Llei 5/2019, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari (la “LCCI”), com ara facilitar la Fitxa Europea d’Informació Normalitzada (FEIN) i la Fitxa d’Advertiments Estandarditzats (FiAE), la reavaluació de la solvència del prestatari, la taxació de l’immoble o l’acta de comprovació notarial del compliment del principi de transparència material.

• La inscripció de l’escriptura de novació en el Registre de la Propietat tindrà plens efectes, si escau, enfront dels creditors intermedis inscrits, encara que no es compti amb el seu consentiment.

Revisió del Codi de bones pràctiques proposat en el RDL 6/2012.

El RDL 19/2022 duu a terme a una revisió del Codi de bones pràctiques suggerit en el RDL 6/2012. Es destaquen aquestes modificacions:

• Dins de les circumstàncies que defineixen la situació d’un deutor en el llindar d’exclusió, es determina que s’haurà produït una alteració significativa de les circumstàncies econòmiques quan l’esforç que representi la càrrega hipotecària sobre la renda familiar s’hagi incrementat. Amb aquesta modificació, desapareix el requisit que l’esforç que representi la càrrega hipotecària sobre la renda familiar s’hagi multiplicat per almenys 1,5.

• Es modifiquen algunes de les mesures que pot proposar el deutor en el marc d’un pla de reestructuració:

1. Es gradua el tractament de la carència i extensió del termini d’amortització, establint-se terminis més reduïts en casos d’increment no significatiu de l’esforç hipotecari i absència de situació d’especial vulnerabilitat.
2. Es redueix sensiblement el tipus d’interès aplicable durant el període de carència. Així, passa d’EURIBOR més 0,5% a EURIBOR menys 0,10%, amb unes certes excepcions per a casos d’increment no significatiu de la càrrega hipotecària sobre la renda familiar i absència de situació d’especial vulnerabilitat. En préstecs a tipus fix, s’aplica el tipus fix.

• Es preveu la possibilitat d’instar la sol·licitud d’un segon pla de reestructuració amb l’establiment d’un període de carència de fins a cinc anys, quan hagi finalitzat el període de carència establert en un primer pla de reestructuració, aplicant-se el mateix tipus d’interès reduït del primer període de carència.
• S’amplia d’un any a dos el termini de sol·licitud de dació en pagament de l’habitatge dels deutors per als quals la reestructuració no resulti viable o observin la seva impossibilitat d’atendre els pagaments dos anys després des de la sol·licitud de reestructuració.

• S’amplia de sis mesos a un any el termini de sol·licitud de lloguer de l’habitatge al fet que té dret el deutor hipotecari el llançament del qual s’ha suspès. Aquest termini començarà a comptar amb l’entrada en vigor del RDL 19/2022, el 24 de novembre de 2022, per als deutors que tinguin suspès el llançament, i des que es produeixi la suspensió per als qui se’n beneficiïn amb posterioritat. A aquests terminis no els són aplicable els terminis mínims de lloguer de la Llei 29/1994, de 24 de novembre d’arrendaments urbans.

Altres mesures

El RDL 19/2022 estableix altres mesures per a facilitar a qualsevol consumidor la conversió de préstecs a tipus variable a tipus fix o la subrogació, incentivar la competència del mercat de préstecs hipotecaris i fomentar l’educació financera en aquest context.

Entre altres, destaquem:

• Es redueix del 0,15% al 0,05% el límit màxim de la comissió d’amortització anticipada en cas de conversió del préstec de tipus variable a tipus fix, en el marc d’una novació de l’interès o d’una subrogació del creditor. Tampoc hi haurà comissió si la novació no comporta una amortització de capital.

• Sense perjudici de l’anterior, des de l’entrada en vigor del RDL 19/2022, el 24 de novembre de 2022, i fins al 31 de desembre de 2023, se suspèn la meritació de les comissions d’amortització anticipada. A més no es reportarà durant aquest període cap mena de comissions per la conversió dels préstecs de tipus variable a tipus fix.

Es poden posar en contacte amb aquest despatx professional per qualsevol dubte o aclariment que puguin tenir sobre aquesta qüestió.