Novetats per als arrendaments d’immobles en la declaració de l’IRPF 2021

Com ja l’hem anat informant, la campanya de les declaracions de la renda i patrimoni arrenca el pròxim 6 d’abril i conclou el 30 de juny (amb resultat a ingressar amb domiciliació en compte, fins al 27 de juny de 2022). Aquesta campanya presenta algunes novetats, que convé tenir en compte. En aquest cas volem recordar-los les novetats que trobarem respecte als rendiments el capital immobiliari (arrendaments) en la declaració de l’IRPF de l’exercici 2021.

1. Despeses deduïbles per a la determinació del rendiment net de l’arrendament d’immobles

Saldos de dubtós cobrament

L’article 15 del Reial decret llei 35/2020, de 22 de desembre, de mesures urgents de suport al sector turístic, l’hostaleria i el comerç i en matèria tributària, redueix en els exercicis 2020 i 2021 de sis a tres mesos el termini perquè les quantitats degudes pels arrendataris tinguin la consideració de saldo de dubtós cobrament i es puguin deduir dels rendiments íntegres del capital immobiliari.

Cal recordar que són deduïbles en 2021 els saldos de dubtós cobrament, sempre que aquesta circumstància quedi prou justificada. S’entén prou justificada quan:

• El deutor es trobi en situació de concurs.
• Entre el moment de la primera gestió de cobrament realitzada pel contribuent i el de la finalització del període impositiu hagin transcorregut més de sis mesos (abans aquest termini era de tres mesos), i no s’hagués produït una renovació de crèdit.

L’operativitat de la deduïbilitat dels saldos de dubtós cobrament està condicionada a la prèvia inclusió del seu import com a rendiments íntegres del capital immobiliari, perquè aquests rendiments s’imputen al període impositiu en què siguin exigibles pel seu perceptor.

Quan un saldo dubtós fos cobrat després de la seva deducció, es computarà com a ingrés en l’exercici en què es produeixi aquest cobrament.

Rebaixa en la renda arrendatícia pel lloguer de locals a determinats empresaris durant el període impositiu 2021

L’article 13 del Reial decret llei 35/2020, de 22 de desembre, ha afegit una nova disposició addicional quaranta-novena en la Llei de l’IRPF, que permet que els arrendadors diferents dels grans tenidors que haguessin subscrit un contracte de lloguer per a ús diferent del d’habitatge i els arrendataris del qual destinin l’immoble al desenvolupament d’una activitat econòmica, computar com a despesa deduïble dels rendiments de capital immobiliari la quantia de la rebaixa en la renda arrendatícia que voluntàriament haguessin acordat a partir del 14 de març de 2020, corresponents a les mensualitats reportades en els mesos de gener, febrer i març de 2021, quan es tracti de lloguers de locals realitzats a determinats empresaris, sempre que es compleixin els requisits exigits per la norma.

Atenció. S’entén per grans tenidors, la persona física que sigui titular de més de 10 immobles urbans, exclosos garatges i trasters, o una superfície construïda de més de 1.500 metres quadrats.

Per a això és necessari:

1. Que hagi subscrit un contracte d’arrendament per a ús diferent del d’habitatge, de conformitat amb el que es preveu en l’article 3 de la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’arrendaments urbans, o d’indústria.
2. Que l’arrendatari amb el qual hagi subscrit el contracte d’arrendament destini l’immoble al desenvolupament d’una activitat econòmica classificada en la divisió 6 (Comerç, restaurants i hoteleria, reparacions) o en els grups 755 (Agències de viatges), 969 (Altres serveis recreatius, NCAA), 972 (Salons de perruqueria i instituts de bellesa) i 973 (Serveis fotogràfics, màquines automàtiques fotogràfiques i serveis de fotocòpies) de la secció primera de les tarifes de l’impost sobre activitats econòmiques aprovades pel Reial decret legislatiu 1175/1990, de 28 de setembre.

No serà deduïble aquesta despesa, quan la rebaixa en la renda arrendatícia es compensi amb posterioritat per l’arrendatari mitjançant increments en les rendes posteriors o altres prestacions o quan els arrendataris siguin una persona o entitat vinculada amb l’arrendador en el sentit de l’article 18 de la Llei de l’impost sobre societats o estiguin units amb aquell per vincles de parentiu, inclòs el cònjuge, en línia directa o col·lateral, consanguínia o per afinitat fins al segon grau inclusivament.

Atenció arrendador. Model declaració. L’arrendador haurà d’informar separadament en la seva declaració de l’IRPF de l’import d’aquesta despesa deduïble, consignant així mateix el número d’identificació fiscal de l’arrendatari del qui s’hagués rebaixat la renda.

Quantitats destinades a l’amortització: immobles adquirits a títol gratuït

Cal tenir en compte que tenen la consideració de despeses deduïbles les quantitats destinades a l’amortització de l’immoble i dels altres béns cedits amb aquest, sempre que responguin a la seva depreciació efectiva.

Tractant-se de béns immobles es considerarà que les amortitzacions compleixen el requisit d’efectivitat quan, en cada any, no excedeixin del resultat d’aplicar el percentatge del 3 per 100 sobre el més gran dels següents valors:

a. Cost d’adquisició satisfet, que serà:

• En el cas d’immobles adquirits a títol onerós: el preu d’adquisició, incloses les despeses i tributs inherents a l’adquisició (notaria, registre, IVA no deduïble, impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats, despeses d’agència, etc.) sense incloure en el còmput el valor del sòl, així com el cost de les inversions i millores efectuades en els béns adquirits.
• En el cas d’immobles adquirits a títol gratuït per herència o donació: el valor del bé adquirit en aplicació de les normes de l’impost sobre successions o donacions o el seu valor comprovat en aquests gravàmens (exclòs del còmput el valor del sòl), més les despeses i tributs inherents a l’adquisició que correspongui a la construcció i, si escau, la totalitat de les inversions i millores efectuades en els béns adquirits (cal tenir en compte aquesta novetat, seguint el criteri interpretatiu fixat pel Tribunal Suprem en la seva sentència número 1130/2021, de 15 de setembre).

b. Valor cadastral, exclòs el valor del sòl.

Quan no es conegui el valor del sòl, es calcularà prorratejant el cost d’adquisició satisfet entre els valors cadastrals del sòl i de la construcció de cada any reflectit en el corresponent rebut de l’impost sobre béns immobles (IBI).

Límit de l’amortització acumulada dels immobles

El límit de l’amortització acumulada serà el valor d’adquisició de l’immoble generador dels rendiments. Per tant:

• En el cas de béns adquirits a títol onerós, l’amortització acumulada no podrà superar el seu valor d’adquisició conforme a l’article 35 de la Llei de l’IRPF (exclòs del còmput el valor del sòl).

Conforme al citat article 35 de la Llei de l’IRPF el valor d’adquisició estarà format per la suma de:

1. L’import real pel qual aquesta adquisició s’hagués efectuat.
2. El cost de les inversions i millores efectuades en els béns adquirits i les despeses i tributs inherents a l’adquisició, exclosos els interessos, que haguessin estat satisfets per l’adquirent.

Aquest valor es minorarà en l’import de les amortitzacions fiscalment deduïbles, computant-se en tot cas l’amortització mínima, amb independència de l’efectiva consideració d’aquesta com a despesa. A aquest efecte, es considerarà com a amortització mínima la resultant del període màxim d’amortització o el percentatge fix que correspongui, segons cada cas.

• En el cas dels immobles adquirits a títol lucratiu, el límit de l’amortització acumulada, en còmput global, no podrà superar el valor d’adquisició en els termes de l’article 36 de la Llei d’IRPF (exclòs del còmput el valor del sòl).

Segons l’article 36 de la Llei de l’IRPF, en aquests casos es prendrà per import real dels valors respectius aquells que resultin de l’aplicació de les normes de l’impost sobre successions i donacions, sense que puguin excedir del valor de mercat.

2. Reduccions del rendiment net

Reducció per arrendament d’immobles destinats a habitatge

L’article 3.Dos de la Llei 11/2021, de 9 de juliol, de mesures de prevenció i lluita contra el frau fiscal, amb efectes des de l’11 de juliol de 2021, va modificar l’article 23.2 de la Llei de l’IRPF per aclarir la redacció de la reducció per l’arrendament de béns immobles destinats a habitatge, de manera que aquesta reducció només es pugui aplicar sobre el rendiment net positiu calculat pel contribuent en la seva declaració-liquidació o autoliquidació, sense que procedeixi la seva aplicació sobre el rendiment net positiu calculat durant la tramitació d’un procediment de comprovació.

Recordem que en els supòsits d’arrendament de béns immobles destinats a habitatge, el rendiment net positiu, calculat per diferència entre la totalitat d’ingressos íntegres i les despeses necessàries que tinguin la consideració de deduïbles en els termes anteriorment comentats, es reduirà en un 60 per 100, sigui quina sigui l’edat de l’arrendatari.

Atenció. Aquesta reducció no és aplicable als lloguers turístics, ja que no tenen per finalitat satisfer una necessitat permanent d’habitatge sinó cobrir una necessitat de caràcter temporal (Resolució del TEAC de 8 de març de 2018, recaiguda en recurs extraordinari d’alçada per a unificació de criteri).

Es poden posar en contacte amb aquest despatx professional per qualsevol dubte o aclariment que puguin tenir sobre aquest tema.