COVID-19. Tractament comptable de les reduccions de rendes acordades en un contracte d’arrendament operatiu de local de negoci

L’informem que amb data de 19 de febrer de 2021, l’ICAC ha publicat una consultaimportant sobre el tractament comptable de les reduccions de rendes acordades en un contracte d’arrendament operatiu de local de negoci per causa de les mesures extraordinàries adoptades pel Govern per fer front a l’efecte de la crisi sanitària de la COVID-19.

La qüestió plantejada pel consultant versa sobre la correcta qualificació de les rebaixes negociades amb els arrendataris per causa dels tancaments imposats per la legislació o per l’efecte de la reducció abrupta de l’activitat.

En concret, es pregunta si aquests descomptes s’han de qualificar a efectes comptables com un incentiu a l’arrendament, circumstància que portaria a diferir la rebaixa en el període romanent del contracte, o si per contra s’han de considerar rendes contingents negatives i imputar-se, íntegrament, al compte de pèrdues i guanys a mesura que es reporti la corresponent mensualitat.

El Reial decret llei 15/2020, de 21 d’abril, de mesures urgents complementàries per a l’economia, en el seu preàmbul, assenyala que la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’arrendaments urbans no preveu cap causa d’exclusió del pagament de la renda d’un local de negoci per força major o per declaració d’estat d’alarma o altres causes. Per això, continua el preàmbul assenyalant que l’objectiu del Reial decret llei és aprovar una regulació específica en línia amb la clàusula «rebus sic stantibus», d’elaboració jurisprudencial, que permeti la modulació o modificació de les obligacions contractuals si concorren els requisits exigits: imprevisibilitat i inevitabilitat del risc derivat, excessiva onerositat de la prestació deguda i bona fe contractual. No obstant això, la mesura expressa que s’adopta en la part dispositiva només afecta a la moratòria en el pagament, però en cap cas a la reducció de quotes. De l’anterior cal inferir que la interpretació del legislador ha estat considerar que la reducció unilateral de quotes no tindria empara en la clàusula «rebus sic stantibus» i, en tot cas, caldria l’acord exprés de l’arrendador.

La Norma de Registre i Valoració (NRV) 8a Arrendaments i altres operacions de naturalesa similar del Pla General de Comptabilitat (PGC), aprovat pel Reial decret 1514/2007, de 16 de novembre, respecte als arrendaments operatius, expressa:

“Els ingressos i despeses, corresponents a l’arrendador i a l’arrendatari, derivats dels acords d’arrendament operatiu seran considerats, respectivament, com a ingrés i despesa de l’exercici en el qual es reportin, imputant-se al compte de pèrdues i guanys”.

I el principi de meritació s’enuncia en l’apartat 3 del Marc Conceptual de la Comptabilitat del PGC com segueix:

“Meritació. Els efectes de les transaccions o fets econòmics es registraran quan s’esdevinguin, imputant-se a l’exercici al qual els comptes anuals es refereixin, les despeses i els ingressos que afectin a aquest, amb independència de la data del seu pagament o del seu cobrament”.

D’acord amb l’anterior, en els supòsits en els quals el contracte inclogués una clàusula sobre la possibilitat de reduir les quotes en casos de caigudes o tancament de l’activitat imposada per una disposició legal o reglamentària, la reducció en el pagament i el cobrament en l’arrendatari i arrendador, respectivament, és clar que s’haurà de tractar com una renda contingent.

En absència d’aquesta previsió, aquest Institut opina que, en el context excepcional produït per la COVID-19, quan l’arrendatari i l’arrendador hagin arribat a un acord per reduir les rendes, caldria optar per considerar que el fet econòmic desencadenant de la disminució en el preu de la cessió del dret d’ús no té relació amb els exercicis posteriors, sinó amb la situació econòmica actual, circumstància que portaria a no qualificar aquest pacte com un incentiu a l’arrendament sinó com un ajust temporal de la renda a la situació econòmica sobrevinguda i atorgar-li, en conseqüència, el tractament previst per a les rendes contingents.

El canvi en la postura de l’ICAC és molt important per als petits negocis, tant per a aquells que són petits tenidors i es dediquen al lloguer d’immobles, com per als que exerceixen la seva activitat en un establiment llogat. “Els arrendadors i arrendataris poden respirar una mica més tranquils. I és que a més del sofriment que els ha provocat la pandèmia, han hagut de suportar un mal de cap addicional quan els seus assessors i auditors els van explicar que les condonacions o reduccions de lloguer que havien pactat a causa de la COVID-19 no suposarien, com pensaven, un menor ingrés (per als arrendadors) i una menor despesa (en el cas dels arrendataris), sinó que el seu efecte caldria distribuir-lo en la resta dels anys del contracte” expliquen en un comunicat l’Associació Espanyola d’Assessors Fiscals (AEDAF).

Aquesta situació estava motivada per dues consultes publicades per l’ICAC en 2011 i 2013, la primera en relació amb un període inicial de carència en un contracte de lloguer i la segona, referent a un contracte amb rendes anuals progressives. Aquestes consultes indiquen que les reduccions en les rendes del lloguer s’han de distribuir durant tota la durada del contracte.

En aquest sentit el nou criteri adoptat recentment per l’ICAC permet, d’una banda, a les empreses arrendadores no haver de tributar per uns ingressos que no han rebut. El que les beneficia a l’hora de presentar els seus tancaments comptables per calcular l’impost sobre societats, perquè no és el mateix presentar uns ingressos de 4.000 euros, que de 10.400 euros.

Ara les empreses arrendadores i arrendatàries afectades hauran de refer les seves comptabilitats i el tancament de l’exercici 2020 per incorporar aquesta consideració en els seus comptes.

Es poden posar en contacte amb aquest despatx professional per qualsevol dubte o aclariment que puguin tenir sobre aquest tema.