Mesures per reduir les despeses fixes d’arrendaments de locals de negocis que suporten empreses i autònoms (RD llei 35/2020, de 22 de desembre)

L’informem que al BOE del dia 23 de desembre, s’ha publicat el Reial decret llei 35/2020, de 22 de desembre (amb entrada en vigor el dia 24 de desembre), pel qual s’aprova un pla de xoc per a l’hostaleria i el comerç, dos dels sectors més afectats per la crisi sanitària de la COVID-19. La mesura estrella de la reforma inclou una rebaixa del 50% del lloguer sobre els locals que pertanyin a una empresa o entitat pública o a grans propietaris (amb més de 10 immobles, exclosos garatges i trasters, o una superfície construïda de més de 1.500 m²). Quedaran excloses altres despeses derivades de serveis de manteniment o d’un altre tipus, i dels quals l’arrendatari se’n beneficia.

Es tracta d’ajudar al sector Horeca (restauració, hostaleria i cafeteries) i el comerç amb l’objectiu de donar un ajut a la planificació de l’exercici 2021 i minimitzar costos.

Arrendaments per a ús diferent del d’habitatge amb grans tenidors

1. En absència d’un acord entre les parts per a la reducció temporal de la renda o una moratòria en el seu pagament, la persona física o jurídica arrendatària d’un contracte d’arrendament per a ús diferent del d’habitatge (art. 3 Llei 29/1994, de 24 de novembre), o d’indústria, que compleixi els requisits previstos, abans del 31 de gener de 2021 podrà sol·licitar de l’arrendador, quan sigui una empresa o entitat pública, o un gran tenidor, entès com a tal la persona física o jurídica que sigui titular de més de 10 immobles urbans, exclosos garatges i trasters, o una superfície construïda de més de 1.500 m², una de les següents alternatives:

a) Una reducció del 50 per cent de la renda arrendatària durant el temps que duri la declaració de l’estat d’alarma per contenir la propagació d’infeccions causades pel SARS-CoV-2, i les seves pròrrogues i es podrà estendre a les mensualitats següents, fins a un màxim de quatre mesos.

 

b) Una moratòria en el pagament de la renda arrendatària que s’aplicarà durant el període de temps que duri l’estat d’alarma declarat pel Reial decret 926/2020, de 25 d’octubre i les seves pròrrogues, i es podrà estendre a les mensualitats següents, fins a un màxim de quatre mesos. Aquesta renda s’ajornarà, sense penalització ni meritació d’interessos, a partir de la següent mensualitat de renda arrendatària a la fi del termini assenyalat en l’apartat 3. El pagament ajornat de les rendes es podrà realitzar durant un període de dos anys a comptar des de la finalització de la moratòria, i sempre dins del termini al llarg del qual continuï la vigència del contracte d’arrendament o qualsevol de les seves pròrrogues, i repartint els imports ajornats de manera proporcional al llarg del període.

2. En els casos en els quals en el contracte d’arrendament estigui previst el pagament, a més de la renda arrendatària, d’altres despeses derivades de serveis de manteniment o d’un altre tipus, i dels quals l’arrendatari es beneficia, aquestes despeses comunes quedaran excloses de les mesures previstes en l’apartat anterior.

3. L’arrendador comunicarà expressament la seva decisió a l’arrendatari, en el termini màxim de set dies hàbils, des que l’arrendatari li hagi formulat la seva sol·licitud per un mitjà fefaent. A partir de la següent mensualitat arrendatària a la fi d’aquest termini, s’aplicarà automàticament la mesura triada per l’arrendador d’entre les descrites en els apartats a) i b), o, a falta de comunicació expressa en termini, la sol·licitada per l’arrendatari.

4. En cas que les parts haguessin arribat a un acord sobre la reducció de la renda o la moratòria del seu pagament que afectés únicament una part del període comprès per l’estat d’alarma declarat pel Reial decret 926/2020, de 25 d’octubre, i les seves pròrrogues, així com un màxim de quatre mesos posteriors a la finalització de l’última pròrroga d’aquest estat d’alarma, els apartats 1 i 2 d’aquest article també resultaran d’aplicació, però la mesura corresponent prevista en l’apartat 1 s’aplicarà únicament per a la part del període no afectada per l’acord de les parts.

Atenció. El disposat no resultarà d’aplicació quan l’arrendador es trobi en concurs de creditors o quan, com a conseqüència de l’aplicació de les mesures previstes, l’arrendador es trobi en probabilitat d’insolvència o davant una insolvència imminent o actual, d’acord amb el que s’estableix en el Reial decret legislatiu 1/2020, de 5 de maig, pel qual s’aprova el text refós de la Llei concursal. De la mateixa manera, l’arrendador que pretengui l’aplicació de l’exclusió de l’aplicació de la mesura a arrendadors culpables en concurs de creditors haurà d’acreditar trobar-se en alguna de les situacions que s’hi preveuen.

Altres arrendaments per a ús diferent del d’habitatge.

1. La persona física o jurídica arrendatària d’un contracte d’arrendament per a ús diferent del d’habitatge de conformitat amb el que es preveu en l’article 3 de la Llei 29/1994, de 24 de novembre, o d’indústria, l’arrendador de la qual sigui diferent dels definits en l’article 1, i compleixi els requisits previstos en l’article 3, podrà sol·licitar de l’arrendador, abans del 31 de gener de 2021, l’ajornament temporal i extraordinari en el pagament de la renda sempre que l’ajornament o la rebaixa de la renda no s’hagués acordat per totes dues parts amb caràcter voluntari.

2. Exclusivament en el marc de l’acord al qual es refereix l’apartat anterior, les parts podran disposar lliurement de la fiança prevista en l’article 36 de la Llei 29/1994, de 24 de novembre, que podrà servir per al pagament total o parcial d’alguna o algunes mensualitats de la renda arrendatària. En cas que se’n disposi totalment o parcial, l’arrendatari haurà de reposar l’import de la fiança disposada en el termini d’un any des de la subscripció de l’acord o en el termini que resti de vigència del contracte, en cas que aquest termini fos inferior a un any.

Requisits dels autònoms i pimes arrendataris per sol·licitar la reducció del lloguer del local comercial

Podran accedir a les mesures previstes en els articles 1 i 2, els treballadors autònoms i pimes arrendataris de béns immobles per a ús diferent del d’habitatge quan compleixin els següents requisits:

1. En el cas de contracte d’arrendament d’un immoble afecte a l’activitat econòmica desenvolupada per l’AUTÒNOM:

a) Estar afiliat i en situació d’alta, en la data de la declaració de l’estat d’alarma mitjançant el Reial decret 926/2020, de 25 d’octubre, en el règim especial de la seguretat social dels treballadors per compte propi o autònoms o en el règim especial de la Seguretat Social dels treballadors del mar o, en el seu cas, en una de les mutualitats substitutòries del RETA.

b) Que la seva activitat hagi quedat suspesa com a conseqüència de l’entrada en vigor del Reial decret 926/2020, de 25 d’octubre, o per ordres dictades per l’autoritat competent i les autoritats competents delegades a l’empara del referit reial decret.

Atenció. En el cas que la seva activitat no es vegi directament suspesa com a conseqüència de l’entrada en vigor del Reial decret 926/2020, de 25 d’octubre, s’haurà d’acreditar la reducció de la facturació del mes natural anterior al que se sol·licita l’ajornament o reducció de la renda en, almenys, un 75 per cent, en relació amb la facturació mitjana mensual del trimestre al qual pertany aquest mes referit a l’any anterior.

2. En cas de contracte d’arrendament d’immoble afecte a l’activitat econòmica desenvolupada per una PIME:

a) Que no se superin els límits establerts en l’art. 257.1 Llei de societats de capital.

b) Que la seva activitat hagi quedat suspesa com a conseqüència de l’entrada en vigor del Reial decret 926/2020, de 25 d’octubre, o per ordres dictades per l’autoritat competent i les autoritats competents delegades a l’empara del reial decret esmentat.

Atenció. En el cas que la seva activitat no es vegi directament suspesa en virtut del que es preveu en el Reial decret 926/2020, de 25 d’octubre, s’haurà d’acreditar la reducció de la seva facturació del mes natural anterior al que se sol·licita l’ajornament o reducció de la renda en, almenys, un 75 per cent, en relació amb la facturació mitjana mensual del trimestre al qual pertany aquest mes referit a l’any anterior.

Com s’han d’acreditar els requisits?

El compliment dels requisits establerts en l’article anterior, s’acreditarà per l’arrendatari davant l’arrendador mitjançant la presentació de la següent documentació:

a) La reducció d’activitat s’acreditarà inicialment mitjançant la presentació d’una declaració responsable en la qual, sobre la base de la informació comptable i d’ingressos i despeses, es faci constar la reducció de la facturació mensual en, almenys, un 75 per cent, en relació amb la facturació mitjana mensual del mateix trimestre de l’any anterior. En tot cas, quan l’arrendador el requereixi, l’arrendatari haurà de mostrar els seus llibres comptables a l’arrendador per acreditar la reducció de l’activitat.

b) La suspensió d’activitat, s’acreditarà mitjançant un certificat expedit per l’Agència Estatal de l’Administració Tributària o per l’entitat competent per tramitar el cessament d’activitat extraordinari regulat en l’article 17 del Reial decret llei 8/2020, de 17 de març, de mesures urgents extraordinàries per fer front a l’impacte econòmic i social de la COVID-19, en el seu cas, sobre la base de la declaració de cessament d’activitat declarada per l’interessat.

Conseqüències de l’aplicació indeguda de reducció i ajornament en el pagament de la renda

Els arrendataris que s’hagin beneficiat de la reducció i de l’ajornament temporal i extraordinari en el pagament de la renda sense reunir els requisits establerts en l’article 3, seran responsables dels danys i perjudicis que s’hagin pogut produir, així com de totes les despeses generades per l’aplicació d’aquestes mesures excepcionals, sense perjudici de les responsabilitats d’un altre ordre al fet que la seva conducta pogués donar lloc.

Vegeu: pla de reforç a l’hostaleria, el comerç i el turisme (PDF)

Es poden posar en contacte amb aquest despatx professional per qualsevol dubte o aclariment que puguin tenir sobre aquest tema.