Les claus de la nova Llei de crèdit immobiliari. Com afectarà les hipoteques?

Amb molt de retard, finalment s’ha publicat al BOE de 16 de març de  2019 la Llei 5/2019, de 15 de març, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari (coneguda com la nova “Llei hipotecària”) que té com a objecte la transposició de la Directiva 2014/17/UE, del Parlament Europeu i del Consell, de 14 de febrer de 2014, que entrarà en vigor el 16 de juny de 2019 i que implica una reforma substancial de la regulació actual dels préstecs o crèdits immobiliaris (en particular, dels hipotecaris).

Entre altres mesures, la nova llei estableix el repartiment de despeses entre l’entitat financera i el consumidor, un abaratiment dels interessos de demora i d’amortització anticipada, o l’augment dels mesos d’impagament abans que s’executi un crèdit.

A continuació, li exposem de manera resumida els punts claus de la nova llei.

Àmbit d’aplicació

La Llei sol s’aplica als contractes de préstec (aquells en els quals el prestador concedeix o es compromet a concedir un préstec en forma de pagament ajornat, crèdit o una altra facilitat de pagament similar) que reuneixin les tres característiques següents:

(i) que el préstec sigui concedit per persones físiques o jurídiques que intervenen en el mercat de serveis financers amb caràcter empresarial o professional (inclosa la intervenció amb caràcter ocasional sempre que respongui a una finalitat exclusivament inversora);

(ii) que el prestatari, el fiador o garant sigui una persona física (no necessàriament consumidor);

i

(iii) que el contracte tingui per objecte:

(a) la concessió d’un préstec amb garantia hipotecària o un altre dret real de garantia sobre un immoble d’ús residencial (inclosos, a aquest efecte, trasters, garatges i qualssevol altres elements que compleixin una funció domèstica, això és, al servei d’un habitatge);

o

(b) la concessió d’un préstec (amb o sense garantia real) per a adquirir o conservar drets de propietat sobre terrenys o immobles construïts o per construir, sempre que, en aquest cas, el prestatari, el fiador o garant sigui consumidor.

Així mateix, la llei també és aplicable a la intermediació en qualsevol dels contractes de préstec compresos en el seu àmbit d’aplicació.

No obstant això, no serà d’aplicació als contractes de préstec:

• concedits per un ocupador als seus empleats, a títol accessori i sense interessos o que la taxa anual equivalent (TAE) sigui inferior a la del mercat, i que no s’ofereixin al públic en general,

• concedits sense interessos i sense cap altre tipus de despeses, excepte els destinats a cobrir els costos directament relacionats amb la garantia del préstec,

• concedits en forma de facilitat de descobert i que s’hagin de reemborsar en el termini d’un mes,

• resultat d’un acord assolit davant un òrgan jurisdiccional, arbitral, o en un procediment de conciliació o mediació,

• relatius al pagament ajornat, sense despeses, d’un deute existent, sempre que no es tracti de contractes de préstec garantits per una hipoteca sobre béns immobles d’ús residencial, o

• a la hipoteca inversa.

Informació precontractual i publicitat dels préstecs immobiliaris

La Llei conté una regulació detallada de la fase precontractual (inclosa la publicitat) amb la finalitat que el consumidor pugui prendre una decisió fundada sobre la conveniència de celebrar o no el contracte de préstec.

Per a això, es regula la informació bàsica que haurà de figurar en la publicitat dels préstecs immobiliaris, així com l’obligació del prestador o de l’intermediari d’oferir la informació personalitzada i, en particular, la documentació i informació precontractual que s’ha de proporcionar necessàriament amb una antelació mínima de 10 dies a la signatura del contracte.

Atenció. Les novetats en la fase precontractual no s’aplicaran als contractes de préstec subscrits amb anterioritat a l’entrada en vigor de la llei (però sí respecte de la seva novació o subrogació).

Tota publicitat relativa als contractes de préstec que indiqui un tipus d’interès o qualssevol xifres relacionades amb el cost del préstec per al prestatari s’haurà d’especificar de forma clara, concisa i destacada. Els contractes es facilitaran, en suport de paper o qualsevol altre suport durador o en format electrònic.

Els prestadors inscriuran en el Registre de condicions generals de la contractació, així com en les seves pàgines web, si en tenen o en els seus establiments oberts al públic en cas contrari, les clàusules contractuals utilitzades en els contractes de préstec immobiliari que tinguin el caràcter de condicions generals de la contractació.

El prestador i, si escau, l’intermediari de crèdit o el seu representant designat oferiran al prestatari la informació personalitzada que necessiti per a comparar els préstecs disponibles en el mercat amb suficient antelació, (no inferior a 10 dies naturals), respecte del moment en què el prestatari quedi vinculat per qualsevol contracte o oferta de préstec, per mitjà de la Fitxa europea d’informació normalitzada (FEIN).

Així mateix, els prestadors hauran d’avaluar en profunditat la solvència del potencial prestatari, fiador o garant abans de subscriure un contracte de préstec, tenint en compte que la avaluació incorrecta de la solvència no atorgarà al prestador la facultat de resoldre, rescindir o modificar ulteriorment el contracte de préstec, tret que es demostri que el prestatari ha ocultat o falsificat conscientment la informació. Per a això poden consultar l’historial creditici del client acudint a la Central d’informació de riscos del Banc d’Espanya o d’entitats privades.

Atenció. El client disposarà del seu contracte un mínim de deu dies abans de la signatura i, a més, el notari haurà de resoldre tots els seus dubtes, comprovar que no hi ha clàusules abusives i ratificar que el titular entén el que està contractant. A més d’informar més i millor al client, el banc haurà d’avaluar en profunditat la solvència del futur hipotecat, consultant l’historial creditici del client en el Banc d’Espanya. I es limiten els incentius als treballadors per vendre més crèdits.

Despeses del préstec

S’estableixen les despeses que corresponen al prestador i els que corresponen al prestatari, que es comprovaran pel notari autoritzador de l’escriptura. Les següents despeses es distribuiran de la següent manera:

• Les despeses de taxació de l’immoble correspondran a prestatari i els de gestoria al prestador.

• El prestador assumirà el cost dels aranzels notarials de l’escriptura de préstec hipotecari i els de les còpies els assumirà qui les sol·liciti.

• Les despeses d’inscripció de les garanties en el registre de la propietat correspondran al prestador.

• El pagament de l’impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats (ITP i AJD) es realitzarà de conformitat amb el que s’estableix en la normativa tributària aplicable, que en l’actualitat, considera subjecte passiu en les escriptures de préstec hipotecari al prestador).

Comissió d’obertura

La llei preveu la possibilitat de pactar una comissió d’obertura, que es reportarà una sola vegada i englobarà la totalitat de les despeses d’estudi, tramitació o concessió del préstec o d’altres de similars inherents a l’activitat del prestadora ocasionada per la concessió del préstec.

Reemborsament anticipat

La llei contempla el dret del prestatari de reemborsar anticipadament totalment o parcial el préstec, un termini de comunicació prèvia (que no podrà excedir d’un mes) i l’obligació del prestador d’informar al prestatari que ha manifestat la seva voluntat de reemborsar anticipadament de determinats extrems rellevants per a prendre aquesta decisió.

Es modifica també la compensació per al prestador pel reemborsament anticipat, que difereix segons el tipus de préstec i que no podrà excedir dels següents percentatges:

1. En els contractes de préstec a tipus d’interès variable o en trams a interès variable, les parts podran establir una comissió per a algun dels dos següents supòsits excloents entre si:

(a) Durant els cinc primers anys de vigència del préstec, no podrà excedir del 0,15% del capital reemborsat anticipadament.

(b) Durant els tres primers anys de vigència del préstec, no podrà excedir del 0,25% del capital reemborsat anticipadament.

2. En els casos de novació del préstec o de subrogació del creditor, sempre que suposi la conversió del préstec de tipus variable a tipus fix:

(a) Durant els tres primers anys de vigència del préstec, no podrà excedir del 0,15% del capital reemborsat anticipadament.

(b) Després dels tres primers anys de vigència del préstec, no es podrà exigir cap compensació.

3. En els contractes de préstec a tipus d’interès fix o en trams a interès fix en els quals es produeixi el reemborsament:

(a) Durant els deu primers anys de vigència del préstec, no podrà excedir del 2% del capital reemborsat anticipadament.

(b) A partir dels deu primers anys de vigència, no podrà excedir del 1,5% del capital reemborsat anticipadament.

Com es regulen els interessos de demora?

La llei inclou una norma imperativa sobre els interessos de demora: serà l’interès remuneratori més tres punts percentuals.

Préstecs en moneda estrangera

La llei permet la contractació de préstecs en moneda estrangera i reconeix el dret del prestatari a convertir el préstec a una moneda alternativa, que podrà ser: la moneda en la qual rebi la major part dels seus ingressos o tingui la majoria dels actius amb els quals retornarà el préstec; la moneda de l’Estat membre en el qual resideixi a la data de la contractació o de sol·licitud de la conversió. Aquest dret és irrenunciable, tret que el prestatari no tingui la consideració de consumidor, en aquest cas les parts podran pactar mecanismes de limitació del risc de tipus de canvi diferents.

Desnonaments o clàusula de venciment anticipat

Es modifica la llei en diversos punts d’interès com són els següents:

• El valor en què els interessats taxin la finca perquè serveixi de tipus en la subhasta no podrà ser diferent del que, si escau, s’hagi fixat per al procediment d’execució judicial directa, ni podrà en cap cas ser inferior al valor assenyalat en la taxació.

• El deutor perdrà el dret al termini i es produirà el venciment anticipat del contracte, i es podrà exercitar l’acció hipotecària, si concorren conjuntament els requisits següents:

• Que el prestatari es trobi en mora en el pagament d’una part del capital del préstec o dels interessos.

• Que la quantia de les quotes vençudes i no satisfetes equivalguin almenys:

• Al tres per cent (3%) de la quantia del capital concedit, si la mora es produís dins de la primera meitat de la durada del préstec. Es considerarà complert aquest requisit quan les quotes vençudes i no satisfetes equivalguin a l’impagament de 12 terminis mensuals o un nombre de quotes tal que suposi que el deutor ha incomplert la seva obligació per un termini almenys equivalent a 12 mesos.

• Al set per cent (7%) de la quantia del capital concedit, si la mora es produís dins de la segona meitat de la durada del préstec. Es considerarà complert aquest requisit quan les quotes vençudes i no satisfetes equivalguin a l’impagament de 15 terminis mensuals o un nombre de quotes tal que suposi que el deutor ha incomplert la seva obligació per un termini equivalent d’almenys 15 mesos.

• Que el prestador hagi requerit el pagament al prestatari concedint-li un termini d’almenys un mes per al seu compliment i advertint-li que, si no és atès, reclamarà el reemborsament total del préstec.

Atenció. La nova regulació del venciment anticipat és aplicable als contractes de préstec subscrits amb anterioritat a l’entrada en vigor de la llei que incloguin una clàusula de venciment anticipat, tret que (i) el deutor al·legui que aquesta clàusula contempla un règim de venciment més favorable per a ell o (ii) el venciment anticipat s’hagués produït amb anterioritat a l’entrada en vigor de la llei (amb independència de si, com a conseqüència del venciment, es va iniciar o no un procediment d’execució hipotecària, o si aquest procediment està suspès o no).

Pràctica de vendes vinculades i combinades

La llei prohibeix, amb caràcter general, les pràctiques vinculades (ofertes en les quals el préstec no es pot contractar sense la contractació d’un altre producte ofert conjuntament pel prestador), excepte en determinats casos.

L’excepció més rellevant és la possibilitat que el prestador exigeixi la subscripció de pòlisses d’assegurança en garantia del compliment de les obligacions de pagament, així com d’una assegurança de danys de l’immoble hipotecat. En aquest cas, el prestador haurà d’acceptar pòlisses alternatives d’altres proveïdors que ofereixin unes condicions i nivell de prestacions equivalents. A més, la cancel·lació del préstec comportarà l’extinció de l’assegurança (tret que el prestatari decideixi mantenir-lo) i el dret del prestatari a l’extorn de la part de la prima no consumida.

D’altra banda, es permeten les pràctiques combinades (ofertes en les quals el préstec es pot contractar, encara que a un preu més car per al consumidor, sense la contractació d’un altre producte ofert conjuntament pel prestador). Els productes s’hauran d’oferir clarament per separat perquè el prestatari pugui advertir la diferència entre totes dues ofertes.

En tots dos casos, la llei estableix obligacions de transparència específiques per a aquest tipus de pràctiques i els elements concrets sobre els quals s’ha d’informar el prestatari (que es tracta d’una pràctica vinculada o combinada, el cost, benefici i risc de pèrdues del producte, els efectes de la seva no contractació o de la cancel·lació del préstec i les diferències entre oferta combinada i per separat).

Clàusules terra

Queden prohibides, de manera que no es pot fixar un límit per sota del qual el client no pot beneficiar-se de les rebaixes dels tipus d’interès.

Per tant, a partir de l’entrada en vigor de la llei, aquestes clàusules deixaran de ser vàlides en els nous contractes (amb independència de la seva transparència). Així mateix, es contempla expressament que l’interès remuneratori no podrà ser negatiu. Es tanca així el debat originat sobre la possibilitat que el prestador hagués de pagar al prestatari arran dels valors negatius dels índexs de referència (l’EURIBOR).

Novació i subrogació

Les comissions també varien en canviar un préstec de tipus variable a un altre a tipus fix. Si ho fa entre productes de la mateixa entitat (novació), es podrà aplicar una comissió de fins a un 0,15% com a màxim durant els tres primers anys de vida de la hipoteca, però a partir d’aquest moment no suposa cap despesa. A més, el client podrà subrogar sense costos i portar lliurement la seva hipoteca a un altre banc ja que entre les entitats s’establirà un mecanisme de compensació basat en els interessos cobrats i els pendents de cobrament per a evitar el robatori de clients.

Nou paper del notari

La Llei de crèdit immobiliari opta per fer recaure els reforços previstos relatius a la informació que ha de rebre el prestatari (que s’estenen ara expressament al fiador o garant del préstec que sigui persona física) sobre els fedataris públics (els notaris).

Una vegada el consumidor hagi decidit quina és l’entitat financera i el crèdit més adequat als seus interessos haurà de comunicar al banc el nom del notari que hagi triat perquè li remetin, per mitjans telemàtics, tota la documentació relacionada amb el préstec. És llavors quan el notari haurà d’explicar al consumidor els aspectes més rellevants del préstec i contestar a totes les seves preguntes, de manera que aquest pugui tenir, amb el seu assessorament imparcial, un coneixement complet del contracte i, per tant, dels seus drets i obligacions.

Seguidament redactarà una acta notarial que serà gratuïta, en la qual deixarà constància dels fets comprovats i de les explicacions donades al consumidor, així com de les preguntes que li hagi plantejat amb les seves respostes.

Es poden posar en contacte amb aquest despatx professional per qualsevol dubte o aclariment que puguin tenir sobre aquest tema.