Aprovat el nou Reial decret llei de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer

Amb efectes des del 6 de març de 2019, s’ha publicat al BOE el Reial decret llei 7/2019, d’1 de març, de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer, que pretén millorar l’accés a l’habitatge i afavorir el lloguer assequible. S’aprova després que el Reial decret llei 21/2018, de 14 de desembre, sobre aquesta mateixa matèria, no aconseguís superar el tràmit de convalidació en el Congrés dels Diputats.

Al BOE del dia 5 de març de 2019, s’ha publicat el Reial decret llei 7/2019, d’1 de març, de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer, que pretén millorar l’accés a l’habitatge i afavorir el lloguer assequible, amb efectes des del 6 de març de 2019.

El nou text s’aprova després que el Govern veiés com el seu Reial decret llei 21/2018, de 14 de desembre, sobre aquesta mateixa matèria, publicat el passat 18 de desembre, no aconseguís superar el tràmit de convalidació en el Congrés dels Diputats, i del qual ja l’informàrem en el seu moment.

Atenció.Els contractes d’arrendament subscrits amb anterioritat a l’entrada en vigor del Reial decret llei es continuaran regint per l’establert en el règim jurídic que els era aplicable.

Sense perjudici d’això, quan les parts ho acordin i no resulti contrari a les previsions legals, els contractes preexistents es podran adaptar al règim jurídic establert en aquest Reial decret llei.

La nova norma comprèn modificacions en cinc normes: la Llei d’arrendaments urbans, la Llei sobre propietat horitzontal, la Llei d’enjudiciament civil, el text refós de la Llei reguladora de les hisendes locals i el text refós de la Llei de l’impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats.

Les mesures que contempla el Reial decret llei són les següents:

Millora de la regulació dels contractes de lloguer

Es modifica la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’arrendaments urbans (LAU), introduint les següents modificacions que afecten els contractes del lloguer:

1. S’amplia el termini de pròrroga obligatòria dels contractes d’arrendament d’habitatge de 3 a 5 anys (o 7 anys si l’arrendador és persona jurídica). És a dir, augmenta el termini legal mínim en el qual l’inquilí pot romandre en l’habitatge arrendat.

1. Per a la pròrroga tàcita es disposa que, arribada la data de venciment del contracte o de qualsevol de les seves pròrrogues i una vegada transcorregut el període de pròrroga obligatòria, si no existeix comunicació d’alguna de les parts en la qual s’estableixi la voluntat de no renovar-lo, realitzada amb quatre mesos d’antelació a la finalització dels cinc o set anys en el cas de l’arrendador i amb dos mesos d’antelació en el cas de l’inquilí, es prorrogarà anualment el contracte durant tres anys més.

1. Es fixa en dues mensualitats de renda la quantia màxima de les garanties addicionals a la fiança que es pot exigir a l’arrendatari, ja sigui a través de dipòsit o d’aval bancari, i tret que es tracti de contractes de llarga durada. I seran a càrrec de l’arrendador, quan sigui persona jurídica, les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte.

1. Es facilita l’adopció d’acords entre el propietari i l’inquilí per a la renovació o millora de l’habitatge en el transcurs d’un mateix contracte d’arrendament.

1. Es millora i s’aclareix la remissió dels contractes de lloguer turístic d’habitatge a la normativa sectorial turística que resulti aplicable.

1. A més, es regulen els sistemes d’índexs de referència del preu del lloguer d’habitatge, per al que es crea el sistema estatal d’índexs de referència del preu del lloguer d’habitatge i es recull la possibilitat de la creació de sistemes d’índexs de referència autonòmics, a l’efecte de dissenyar les polítiques i programes públics en matèria d’habitatge en els seus respectius àmbits territorials.

Mesures en favor de les comunitats de propietaris davant el fenomen del lloguer turístic d’habitatges

Els lloguers turístics surten de la LAU i es regularan com una activitat econòmica.

Es modifica la Llei 49/1960, de 21 de juliol, sobre propietat horitzontal, per a habilitar la possibilitat que, per majoria qualificada de tres cinquenes parts dels propietaris, en les comunitats de veïns es puguin adoptar acords que limitin o condicionin l’exercici de l’activitat del lloguer turístic d’habitatge, per a, d’aquesta forma, afavorir la convivència en els edificis d’habitatges.

Amb la finalitat d’impulsar la realització d’obres de millora de l’accessibilitat s’incrementa fins al 10% de l’últim pressupost ordinari la quantia del fons de reserva de les comunitats de propietaris i s’estableix la possibilitat que aquests recursos es destinin a la realització de les obres obligatòries d’accessibilitat previstes en l’article Deu.1.b) de la Llei 49/1960 sobre propietat horitzontal. I s’estén l’obligació de realitzar aquestes obres d’accessibilitat a aquells supòsits en els quals les ajudes públiques a les quals la comunitat pugui tenir accés arribin al 75% del seu import.

Procediment de desnonament

S’introdueixen canvis en la Llei d’enjudiciament civil perquè es paralitzin els desnonaments fins que es trobi una alternativa d’habitatge en els casos que afectin persones o famílies vulnerables.

Amb les modificacions introduïdes en el procediment de desnonament d’habitatge serà l’òrgan judicial qui fixi el dia i l’hora exactes dels llançaments i s’introdueix el tràmit de comunicació als serveis socials i, quan afecti llars vulnerables, s’estableix que la determinació de la situació de vulnerabilitat produirà la suspensió del procediment fins que s’adoptin les mesures que els serveis socials estimin oportunes per un termini màxim d’un mes, o de tres mesos quan el demandant sigui persona jurídica.

Mesures fiscals en favor del lloguer d’habitatge

S’estableix l’exempció de l’impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats (ITP i AJD) en els contractes d’arrendament d’habitatge per a ús estable i permanent, de manera que es redueixen les càrregues fiscals que comporta el mercat del lloguer d’habitatge habitual.

A més, es modifica la regulació de l’impost sobre béns immobles (IBI) amb la incorporació de mesures que afavoreixen el mercat de lloguer d’habitatge:

• S’exceptua de l’obligació de repercutir l’impost a l’arrendatari quan l’arrendador sigui un ens públic en els supòsits de lloguer d’immoble d’ús residencial amb renda limitada per una norma jurídica.

• Es modifica la regulació del recàrrec previst per als immobles d’ús residencial desocupats amb caràcter permanent, mitjançant la seva remissió a la corresponent normativa sectorial d’habitatge, autonòmica o estatal, amb rang de llei, perquè pugui ser aplicat pels ajuntaments mitjançant l’aprovació de l’ordenança fiscal corresponent.

• Es crea una bonificació potestativa de fins al 95% per als immobles destinats a lloguer d’habitatge amb renda limitada per una norma jurídica, a la qual es podran acollir els habitatges subjectes a règims de protecció pública en lloguer o habitatges en lloguer social en els quals la renda està limitada per un marc normatiu determinat.

Mesures per a promoure l’oferta d’habitatge en lloguer

El Ministeri de Foment posarà en funcionament les següents mesures per a dinamitzar l’oferta d’habitatge en lloguer:

1. a) Mobilització de sòl públic pertanyent a l’Administració General de l’Estat i els organismes que en depenen, per a la promoció d’habitatge en lloguer social o assequible, mitjançant fórmules de col·laboració públic-privades.
2. b) Modulació dels instruments financers del Pla Estatal d’Habitatge amb la finalitat de promoure els mecanismes públic-privats per a atendre les necessitats de lloguer social i assequible, particularment mitjançant la cessió de dret de superfície sobre sòl públic.
3. c) Reorientació del Pla Estatal d’Habitatge, que haurà de donar suport exclusiu al gaudi d’habitatge en règim de lloguer.
4. d) Acords amb les administracions sectorialment competents per a l’agilitació de les llicències urbanístiques, prioritzant en les ajudes del Pla Estatal d’Habitatge a aquelles que hagin aconseguit acords d’aquest tipus.

En el termini de dos mesos, el ministeri presentarà un informe a la comissió delegada del govern per a assumptes econòmics, detallant les vies de compliment del mandat contingut en aquesta disposició addicional i terminis que es preveuen a aquests efectes. A partir d’aquest moment, el mes de desembre de cada any haurà de presentar un informe a la comissió delegada del govern per a assumptes econòmics amb els progressos obtinguts en termes d’habitatge addicional que s’ha posat al mercat en règim de lloguer.

Sistema d’índexs de referència del preu del lloguer d’habitatge

Com ja hem assenyalat, per garantir la transparència i el coneixement de l’evolució del mercat del lloguer d’habitatges, així com per aplicar polítiques públiques que incrementin l’oferta d’habitatge assequible i per facilitar l’aplicació de mesures de política fiscal, es crea el sistema estatal d’índexs de referència del preu del lloguer d’habitatge, que s’ajustarà a les següents regles:

1. a) L’elaborarà en el termini de vuit mesos l’Administració General de l’Estat, a través d’un procediment subjecte als principis de transparència i publicitat. La resolució per la qual es determini el sistema d’índexs de referència es publicarà al «Boletín Oficial del Estado». Contra la resolució per la qual s’aprovi el sistema d’índexs de referència es podrà interposar recurs contenciós administratiu.
2. b) Per a la determinació de l’índex estatal s’utilitzaran les dades procedents de la informació disponible en l’Agència Estatal de l’Administració Tributària, en el cadastre immobiliari, en el registre de la propietat, en els registres administratius de dipòsits de fiança i en altres fonts d’informació, que siguin representatius del mercat del lloguer d’habitatge. Anualment s’oferirà una relació de valors mitjans de la renda mensual en euros per metre quadrat de superfície de l’habitatge, agregats per seccions censals, barris, districtes, municipis, províncies i comunitats autònomes.

En els seus respectius àmbits territorials, les comunitats autònomes podran definir de manera específica i adaptada al seu territori, el seu propi índex de referència, per a l’exercici de les seves competències i a l’efecte de dissenyar les seves pròpies polítiques i programes públics d’habitatge.

Es poden posar en contacte amb aquest despatx professional per qualsevol dubte o aclariment que puguin tenir sobre aquest tema.