Canvis en les assegurances vinculades a les hipoteques

El projecte de Llei reguladora dels contractes de crèdit immobiliari (també coneguda com la “Llei de reforma hipotecària”), actualment en fase d’aprovació parlamentària, inclou entre les seves novetats la prohibició expressa de les vendes vinculades de productes financer, entre ells, les assegurances. Amb la nova llei que s’aprovi, les entitats financeres hauran de presentar als seus clients ofertes alternatives -amb productes associats i sense- i permetre que, en el cas de les assegurances, el consumidor pugui contractar la pòlissa pel seu compte, complint els requisits establerts per l’entitat, i presentar-la al banc.

El projecte de Llei reguladora dels contractes de crèdit immobiliari (també coneguda com la “Llei de reforma hipotecària”), aprovat pel Govern el passat dia 31 d’octubre de 2017, aprovat ja pel Congrés dels Diputats i seguint la seva tramitació al Senat, sembla que entrarà en vigor abans de l’estiu. Entre altres novetats, la nova llei hipotecària acaba amb algunes pràctiques abusives de la banca, com obligar a contractar diversos productes per a accedir al préstec hipotecari.

Fins avui, algunes entitats bancàries condicionaven la concessió d’un préstec hipotecari a la contractació de certs productes vinculats, com a assegurances de llar, de vida, targetes o plans de pensions.

En la immensa majoria dels casos, si vols aconseguir una hipoteca atractiva, el banc t’exigeix contractar diversos productes vinculats, entre els quals destaquen especialment les assegurances.

Per tant, l’obligatorietat de contractar les assegurances radica que són necessaris per a obtenir millors condicions. Davant aquesta situació, el seu client té dues opcions:

• Contractar aquestes assegurances amb altres companyies però assumint llavors unes pitjors condicions en el préstec hipotecari.

• Acceptar la contractació amb la companyia suggerida pel banc i negociar una reducció de les primes.

El client es troba així en un atzucac: si volia rebre el préstec hipotecari havia d’acceptar l’assegurança de vida obligatòriament en la hipoteca, amb les condicions abusives imposades pel banc.

Quines novetats s’inclouen en la pròxima Llei hipotecària?

Una de les mesures estrella de la nova norma hipotecària que entrarà en vigor en pròxims mesos pretén posar fi a la venda massiva d’assegurances en el procés de contractació d’una hipoteca. No obstant això, la banca sí que podrà oferir propostes combinades que millorin les condicions del préstec, encara que aquesta vegada no podrà obligar el client a contractar una assegurança de la pròpia entitat si n’hi ha una altra amb millors condicions.

Atenció.El consumidor ja no podrà veure’s obligat a acceptar la contractació d’una sèrie de productes de l’entitat per a accedir al préstec hipotecari. Aquesta qüestió mereix matisos, perquè sí que es permeten les vendes combinades, en què l’entitat vincula l’adquisició de productes a una millora de les condicions del préstec.

Per tant, no prohibeix la venda combinada de productes, però insta que el dret dels sol·licitants a triar una companyia d’assegurances diferent es pugui exercir de forma efectiva.

Atenció.La norma no tindrà caràcter retroactiu, per tant només afectarà a aquells que signin un préstec després de la seva publicació en el BOE. Les noves mesures no seran aplicables als contractes de préstec hipotecaris ja vençuts, estiguin o no en fase de reclamació judicial.

En concret la nova norma estableix que:

• Queden prohibides les pràctiques de venda vinculada de préstecs, amb algunes excepcions. No obstant això, l’autoritat competent podrà autoritzar pràctiques de vendes vinculades concretes quan el prestador pugui demostrar que els productes vinculats o les categories de productes oferts, en condicions similars entre si, que no es presentin per separat, impliquen un clar benefici als prestataris, tenint degudament en compte la disponibilitat i els preus dels productes pertinents oferts en el mercat. A aquest efecte, el Banc d’Espanya, a través de circulars, podrà establir criteris per a l’aplicació homogènia de les pràctiques relatives a les vendes vinculades permeses.

• Serà nul tot contracte vinculat al préstec que, en perjudici del prestatari, no compleixi amb les exigències previstes. La nul·litat de les clàusules del contracte de préstec que, si escau, afectin productes vinculats no determinarà la nul·litat del préstec.

• Com a excepció a la prohibició de les pràctiques de venda vinculada, els prestadors o intermediaris de crèdit immobiliari podran exigir al prestatari la subscripció d’una pòlissa d’assegurança en garantia del compliment de les obligacions del contracte de préstec, així com la subscripció d’una assegurança de danys respecte de l’immoble objecte d’hipoteca i de la resta d’assegurances previstes en la normativa del mercat hipotecari. En aquest cas el prestador haurà d’acceptar pòlisses alternatives de tots aquells proveïdors que ofereixin unes condicions i un nivell de prestacions equivalents a la que aquell hagués proposat, tant en la subscripció inicial com en cadascuna de les renovacions. El prestador no podrà cobrar comissió o cap despesa per l’anàlisi de les pòlisses alternatives que se li presentin pel prestatari.

• L’acceptació pel prestador d’una pòlissa alternativa, diferent de la proposada per part seva, no podrà suposar empitjorament en les condicions de qualsevol naturalesa del préstec.

No obstant això, cal tenir en compte que algunes d’aquestes mesures es poden veure modificades en el seu tràmit d’aprovació d’esmenes pel Senat i el Congrés dels Diputats. En concret el PP proposa obligar els bancs a oferir assegurances vinculades a les seves hipoteques que es puguin renovar anualment, que acabaria amb les pòlisses de prima única (a pagar íntegrament a l’inici de l’operació) o de prima única finançada (amb el cost de l’assegurança finançada amb el préstec hipotecari).

Es poden posar en contacte amb aquest despatx professional per qualsevol dubte o aclariment que puguin tenir sobre aquest tema.