DES DE L’1 D’ABRIL DE 2015 SI NO HI HA ACORD EXPRÉS ENTRE ARRENDADOR I ARRENDATARI NO S’APLICARÀ LA REVISIÓ DE LES RENDES

Els informem que el passat 1 d’abril de 2015, va entrar en vigor la Llei 2/2015, de 30 de març, de desindexació de l’economia espanyola, que realitza una nova reforma en la Llei d’arrendaments urbans (LAU), en concret introdueix una notable novetat per als arrendaments, tant els urbans com els rústics, en relació amb l’actualització de la renda, suprimint-la per imperatiu legal i substituint l’aplicació de l’IPC com a índex de referència pel nou índex de garantia de la competitivitat (IGC).

Actualització de la renda amb efectes a partir de l’1 d’abril de 2015

Així, amb efectes des de l’1 d’abril de 2015, caldrà estar, a falta de pacte exprés entre les parts sobre mecanisme de revisió, a l’índex de garantia de competitivitat (IGC), una alternativa al tradicional IPC que fomentarà els guanys de competitivitat en relació a la Unió Europea.

Atenció. Després de l’última reforma de la LAU operada per la Llei 4/2013, es va modificar el règim d’actualització de la renda, que permetia que les parts determinessin lliurement la forma d’actualització de la renda, desvinculant-la així de l’IPC. Únicament en aquells supòsits en els quals no s’havia explicitat el mecanisme d’actualització de la renda, s’aplicava de forma supletòria l’actualització conforme a l’IPC.

Índex de garantia de competitivitat (IGC)

Aquest nou índex parteix de la dada corregida de l’IPC Harmonitzat de l’Eurozona per a un període donat, corregit mitjançant l’aplicació d’un factor de correcció, i es troba limitat entre el 0% i l’objectiu d’inflació de l’Eurozona, determinat pel BCE (actualment el 2%).

La variació del nou índex de garantia de competitivitat està limitada legalment entre el 0% i el 2%, per la qual cosa les rendes no podran variar fora d’aquests límits.

Elaboració de la taxa de variació anual de l’índex de garantia de competitivitat

Per a l’elaboració de la taxa de variació anual de l’índex de garantia de competitivitat en el mes t s’aplicarà la següent fórmula:

On:

• TV IGCt és la taxa de variació interanual de l’índex de garantia de competitivitat en el mes t.

• TV IPCA UEMt és la taxa de variació interanual de l’índex de preus al consum harmonitzat de la zona euro, publicat per l’Eurostat, en el mes t.

• TV IPCA ESPt,1999 és la taxa de variació de l’índex de preus al consum harmonitzat d’Espanya, publicat per l’Eurostat, entre el mes t i el mateix mes de 1999.

• TV IPCA UEMt,1999 és la taxa de variació de l’índex de preus al consum harmonitzat de la zona euro, publicat per l’Eurostat, entre el mes t i el mateix mes de 1999.

• α és un paràmetre que pren el valor 0,25. Cada cinc anys, la Llei de pressupostos generals de l’Estat, podrà revisar el valor d’alfa, dins de l’interval situat entre 0,2 i 0,35.

Per realitzar les revisions periòdiques s’utilitzarà la taxa de variació de l’IGC, expressada amb dos decimals, en el termini corresponent, utilitzant l’últim mes amb dades disponibles.

Quan la taxa de variació de l’IGC sigui negativa es considerarà que el valor de revisió serà zero, i quan excedeixi el límit superior de l’objectiu a mitjà termini d’inflació del Banc Central Europeu (2 per cent), se’l considerarà com el valor de referència per a les revisions. Es prendrà com el valor quantitatiu de l’objectiu el 2 per cent. Per Ordre del Ministeri d’Economia i Competitivitat es podrà modificar aquest valor per recollir els canvis que pugui sofrir la definició de l’objectiu del Banc Central Europeu a mitjà termini.

Quan els períodes de revisió periòdica siguin diferents d’un any, es prendrà com a taxa de revisió màxima aquella que, anualitzada, es correspongui amb el límit esmentat.

Modificació de la LAU

Després d’aquesta modificació, l’article 18.1 de la LAU queda redactat així:

«1. Durant la vigència del contracte, la renda tan sols podrà ser revisada per l’arrendador o l’arrendatari en la data en què es compleixi cada any de vigència del contracte, en els termes pactats per les parts. A falta de pacte exprés, no s’aplicarà revisió de rendes als contractes.

En cas de pacte exprés entre les parts sobre algun mecanisme de revisió de valors monetaris que no detalli l’índex o metodologia de referència, la renda es revisarà per a cada anualitat per referència a la variació anual de l’índex de garantia de competitivitat a data de cada revisió, prenent com a mes de referència per a la revisió el que correspongui a l’últim índex que estigués publicat en la data de revisió del contracte». 

També es modifica l’apartat 3 de la disposició addicional primera de la LAU, sobre els habitatges protegits en arrendament, que queda redactat així:

«3. No s’aplicarà revisió de rendes dels habitatges protegits excepte pacte explícit entre les parts. En cas de pacte exprés entre les parts sobre algun mecanisme de revisió de valors monetaris que no detalli l’índex o metodologia de referència, la renda es revisarà per a cada anualitat per referència a la variació anual de l’índex de garantia de competitivitat».

Arrendaments rústics

De forma anàloga es modifica la Llei 49/2003, d’arrendaments rústics (LAR), i s’estableix que a falta de pacte, no procedeix cap actualització i, en cas d’establir actualització sense detallar l’índex, procedeix l’actualització conforme a l’IGC.

L’article 13.2 de la LAR queda redactat ara així:

«2. Les parts podran establir el sistema de revisió de renda que considerin oportú. A falta de pacte exprés no s’aplicarà revisió de rendes. En cas de pacte exprés entre les parts sobre algun mecanisme de revisió de valors monetaris que no detalli l’índex o metodologia de referència, la renda s’actualitzarà per a cada anualitat per referència a la variació anual de l’índex de garantia de competitivitat».

 

A tenir en compte

Els canvis introduïts es poden resumir així:

1) Les parts poden pactar lliurement el mecanisme d’actualització, sigui quin sigui.

2) Si no s’estableix res en el contracte sobre l’actualització de la renda, s’entendrà que no procedeix cap actualització. Fins avui, a falta de pacte s’actualitzava conforme a l’IPC (índex de preus al consum).

3) Si es preveu l’actualització de la renda, però no s’estableix l’índex de referència, s’aplicarà supletòriament l’índex de garantia de competitivitat (IGC).

4) Aquestes modificacions únicament s’apliquen als contractes signats a partir de l’1 d’abril de 2015 (entrada en vigor de la Llei 2/2015).

La novetat legal afecta a tots els lloguers tant públics com a privats -rústics, urbans, d’habitatge, de locals, fins i tot d’habitatges protegits- i encara que no concerneix els contractes de lloguer anteriors a l’entrada en vigor de la Llei 2/2015, sí que ho farà a mesura que aquests vencin i es renovin per un nou període.

Atenció.  Tot i l’aparició d’aquest nou IGC, les parts tenen llibertat total per escollir el mecanisme d’actualització de la renda que desitgin (tipus d’interès fix, referència a qualsevol índex -IPC, PIB, etc.-, o qualsevol altre mètode que permeti calcular l’increment de renda), encara que si les parts acorden que hi hagi l’actualització, però no fixen els criteris per actualitzar-la, s’aplicarà com a índex de referència el nou IGC.

Es poden posar en contactes amb aquest despatx professional per qualsevol dubte o aclariment que puguin tenir sobre aquest tema.