EL PRÒXIM 1 DE GENER DE 2015 FINALITZA EL TERMINI PER A LA MAJORIA DELS CONTRACTES DE RENDA ANTIGA DELS LOCALS COMERCIALS

Com ja deu haver sentit i vist pels mitjans de comunicació o altres fonts d’informació, els comerços (locals de negoci)  que actualment mantenen el règim de “renda antiga” tenen com a data límit l’1 de gener de 2015 per renegociar els seus lloguers a preus actuals de mercat amb els propietaris dels locals.

Contractes d’arrendament de local de negoci celebrats abans del 9 de maig de 1985

Això és així, perquè en aquesta data s’arriben als 20 anys de vigència de la Llei d’arrendaments urbans de 1994, que posa fi a molts contractes d’arrendament de local de negoci que, estant encara vigents, s’haguessin celebrat abans del 9 de maig de 1985, data en la qual va entrar en vigor el Reial decret-llei 2/1985, de 30 d’abril, de mesures de política econòmica (conegut com el “Decret Boyer”).

Els lloguers de “renda antiga” són contractes indefinits que van néixer amb la Llei d’arrendaments urbans de 1964, que obligaven a aplicar una pròrroga forçosa i que fixaven una renda molt baixa per protegir a l’inquilí. En virtut de l’anomenat “Decret *Boyer” es va eliminar la imposició legal de pròrroga forçosa i la Llei 29/1994 d’arrendaments urbans (LAU) va establir un règim transitori amb les regles d’extinció d’aquests lloguers de renda antiga.

Atenció. A partir del pròxim any 2015 s’extingiran els contractes d’arrendament de local de negoci que van entrar en vigor abans del 9 de maig de 1985 i que en data de l’1 de gener de 1995 seguien encara vigents. Els contractes de lloguer d’habitatge no es veuran afectats, ja que la seva durada va vinculada a la vida de l’arrendatari o, si escau, del subrogat en l’arrendament.

Afecta per igual als arrendataris persones físiques i jurídiques (societats)?

No. És molt important diferenciar segons l’arrendatari sigui persona física o jurídica per poder determinar si conforme a l’establert en la LAU 1994, s’extingeixen o no els contractes d’arrendament de locals de negoci celebrats amb anterioritat al 9 de maig de 1985, que subsisteixen actualment.

Persones físiques. Quan l’arrendatari del local sigui una persona física el contracte d’arrendament s’extingirà quan l’arrendatari es jubili o mori, tret que el seu cònjuge continuï la mateixa activitat. Si per contra, qui succeeix a l’arrendatari és el seu descendent, llavors el contracte finalitzarà el dia 1 de gener de 2015.

Per tant, únicament en aquells casos en els quals segueixi al capdavant del negoci el titular original del contracte o bé el seu cònjuge, romandrà el lloguer invariable fins a la seva defunció o jubilació. No obstant això, si qui va succeir a l’arrendatari o al seu cònjuge va ser algun descendent, el contracte finalitzarà el dia 1 de gener de 2015, en haver transcorregut el termini de pròrroga de 20 anys establert en la Disposició transitòria tercera de la LAU 1994.

Persones jurídiques o societats. Quan l’arrendatari del local sigui una persona jurídica:

1) Els arrendaments de locals en els quals s’exerceixin activitats comercials: s’extingiran en 20 anys, és a dir, a 1 de gener de 2015.

Atenció. Es consideren activitats comercials a aquests efectes les compreses en la Divisió 6 de la tarifa de l’impost sobre activitats econòmiques (IAE).

2) Els arrendaments de locals en els quals es desenvolupin activitats diferents de les comercials, a la qual corresponguin quotes segons les tarifes de l’impost sobre activitats econòmiques (IAE) de l’exercici 1994:

• De menys de 510,86 euros = en 20 anys (és a dir, a 1 de gener de 2015).
• Entre 510,86 i 781,32 euros = en 15 anys (ja extingit).
• Entre 781,33 i 1141,92 euros = en 10 anys (ja extingit).
• De més de 1141,92 euros = en 5 anys (ja extingit).

3) Els locals la superfície dels quals sigui superior a 2.500 metres quadrats s’extingiran en cinc anys (ja extingit).

Atenció. Traspassos de locals de negoci. Quan en els 10 anys anteriors a l’1 de gener de 1995 (data d’entrada en vigor de la LAU 1994), s’hagués produït el traspàs de local de negoci, els terminis esmentats s’incrementaran en cinc anys (és a dir, com a màxim, fins a l’any 2020).

Té dret a alguna indemnització l’arrendatari?

L’arrendatari tindrà dret a una indemnització d’una quantia igual a 18 mensualitats de la renda vigent al temps de l’extinció de l’arrendament quan abans del transcurs d’un any des de l’extinció, qualsevol persona comenci a exercir en el local la mateixa activitat o una activitat afí a la qual aquell exercitava, considerant-se afins les activitats típicament aptes per beneficiar-se, encara que només sigui en part, de la clientela captada per l’activitat que va exercir l’arrendatari.

Dret preferent per continuar en el local arrendat

Quan s’extingeixi el contracte d’arrendament, l’arrendatari tindrà dret preferent per continuar en el local arrendat si l’arrendador pretengués celebrar un nou contracte amb diferent arrendatari abans d’haver transcorregut 1 any a comptar des de l’extinció legal de l’arrendament.

A aquest efecte, l’arrendador haurà de notificar fefaentment a l’arrendatari el seu propòsit de celebrar un nou contracte d’arrendament, la renda oferta, les condicions essencials del contracte i el nom, domicili i circumstàncies del nou arrendatari.

El dret preferent a continuar en el local arrendat conforme a les condicions ofertes s’haurà d’exercitar per l’arrendatari en el termini de 30 dies naturals a comptar des del següent al de la notificació, procedint en aquest termini a la signatura del contracte.

L’arrendador, transcorregut el termini de 30 dies naturals des de la notificació sense que l’arrendatari hagués procedit a signar el contracte d’arrendament proposat, haurà de formalitzar el nou contracte d’arrendament en el termini de 120 dies naturals a comptar des de la notificació a l’arrendatari el contracte del qual es va extingir.

Si l’arrendador no hagués fet la notificació previnguda o hi ometés qualsevol dels requisits exigits o la renda pactada resultés diferent, la persona del nou arrendatari o les restants condicions essencials del contracte, l’arrendatari a qui se li va extingir el contracte tindrà dret a la subrogació, per ministeri de la llei, en el nou contracte d’arrendament en el termini de 60 dies naturals des que l’arrendador li remetés fefaentment còpia legalitzada del nou contracte celebrat seguit a aquest efecte, estant legitimat per exercitar l’acció de desnonament pel procediment establert per a l’exercici de l’acció de retracte.

L’arrendador està obligat a remetre a l’arrendatari a qui s’hagués extingit el contracte, còpia del nou contracte celebrat dins de l’any següent a l’extinció, en el termini de 15 dies des de la seva celebració.

Atenció. L’exercici d’aquest dret preferent serà incompatible amb la percepció de la indemnització que hem assenyalat en l’apartat anterior, i l’arrendatari pot optar entre un o un altre.

Es poden posar en contacte amb aquest despatx professional per qualsevol dubte o aclariment que puguin tenir sobre aquest tema.