VENDA DEL LOCAL COMERCIAL MILLOR EN 2014 O EN 2015?

La reforma fiscal del govern, actualment en tràmit parlamentari i amb vista a la seva aprovació abans que finalitzi aquest any 2014, inclou un canvi important que afectarà sobretot a les transmissions d’immobles (encara que també aplicable a accions i un altre tipus d’elements patrimonials) que es realitzin a partir de l’1 de gener de 2015, com és l’eliminació d’una banda de l’aplicació dels coeficients d’actualització (que corregeixen la depreciació monetària actualitzant el valor d’adquisició) en la transmissió d’immobles, i d’altra banda, s’elimina també l’aplicació dels coeficients d’abatiment o reductors als actius adquirits abans de 31 de desembre de 1994 (per als immobles no afectes a activitats econòmiques).

Per tant, des de l’1 de gener de 2015, no es corregirà ni actualitzarà de cap manera el valor d’adquisició en la venda d’immobles, i es tributarà pel 100% del guany amb independència de la data d’adquisició de l’immoble.

En el cas de transmissió de béns immobles afectes a activitats econòmiques, al preu d’adquisició se li apliquen els coeficients de correcció previstos en l’impost sobre societats, que varia en funció de l’any d’adquisició i serveix per corregir l’efecte de la inflació. No obstant això, aquests coeficients, a partir de l’01-01-2015, també han estat eliminats i no s’aplicaran. Per tant, en cas de guany patrimonial, la base sobre la qual s’aplicaran els tipus de la tarifa de l’estalvi serà major. Sense oblidar-nos, conforme a la normativa vigent, que a aquests elements afectes a activitats econòmiques no se’ls poden aplicar els coeficients reductors per antiguitat per a elements adquirits abans del 31 de desembre de 1994.

Fins a 31 de desembre de 2014

Si té previst vendre un local que fins ara utilitzava en la seva activitat, en el càlcul dels guanys o pèrdues patrimonials podrà aplicar els coeficients correctors de la inflació que li permeten reduir el guany que tributa, com ja hem comentat.

Els imports computats en els valors de transmissió i adquisició corresponen, en molts casos, a anys diferents, per la qual cosa la depreciació soferta pel valor de la moneda, des que es va adquirir l’element fins a l’any de la seva transmissió, afecta el càlcul de la variació patrimonial, per això s’estableixen normes de correcció, que en el cas d’immobles afectes a activitats econòmiques, caldrà tenir en compte els coeficients que recullen la depreciació monetària que hi ha hagut des de 1984, aplicables a la transmissió d’elements patrimonials de l’actiu fix o d’aquests elements que hagin estat classificats com a actius no corrents mantinguts per a la venda, que tinguin la naturalesa d’immobles, i es mantenen els mateixos que en 2013, i que són els següents:

Any d’adquisició

Coeficient

Amb anterioritat a 1 de gener de 1984

2,3130

En l’exercici 1984

2,1003

En l’exercici 1985

1,9397

En l’exercici 1986

1,8261

En l’exercici 1987

1,7396

En l’exercici 1988

1,6619

En l’exercici 1989

1,5894

En l’exercici 1990

1,5272

En l’exercici 1991

1,4750

En l’exercici 1992

1,4423

En l’exercici 1993

1,4235

En l’exercici 1994

1,3978

En l’exercici 1995

1,3418

En l’exercici 1996

1,2780

En l’exercici 1997

1,2495

En l’exercici 1998

1,2333

En l’exercici 1999

1,2247

En l’exercici 2000

1,2186

En l’exercici 2001

1,1934

En l’exercici 2002

1,1790

En l’exercici 2003

1,1591

En l’exercici 2004

1,1480

En l’exercici 2005

1,1328

En l’exercici 2006

1,1105

En l’exercici 2007

1,0867

En l’exercici 2008

1,0530

En l’exercici 2009

1,0303

En l’exercici 2010

1,0181

En l’exercici 2011

1,0181

En l’exercici 2012

1,0080

En l’exercici 2013

1,0000

En l’exercici 2014

1,0000

Els coeficients s’aplicaran de la següent manera:

a) Sobre el preu d’adquisició o cost de producció, atenent a l’any d’adquisició o producció de l’element patrimonial. El coeficient aplicable a les millores serà el corresponent a l’any en què s’haguessin realitzat.

b) Sobre les amortitzacions comptabilitzades, atenent a l’any en què es van realitzar.

S’obtindrà la diferència entre el valor comptable actualitzat i el valor comptable del bé transmès.

Sobre l’anterior diferència s’aplicarà el coeficient resultant de dividir les següents magnituds:

• En el numerador, el patrimoni net.
• En el denominador, el patrimoni net més el passiu total menys la suma dels drets de crèdit i tresoreria.

Ambdues magnituds es refereixen a les seves mitjanes durant el temps de tinença del bé. No obstant això, si aquest període fos superior a 5 anys, el subjecte passiu podrà optar pels 5 exercicis anteriors a la data de la transmissió. A més, la Llei de l’impost sobre societats estableix un límit: no s’aplicarà cap coeficient si el coeficient calculat és superior a 0,4.

El resultat d’aplicar el coeficient anterior sobre la diferència entre el valor comptable actualitzat i el valor comptable ens donarà la part de plusvàlua monetària, constituint la part de renda no sotmesa a gravamen.

Canvis en 2015 amb la reforma fiscal

Com ja hem comentat, està previst que aquests coeficients correctors desapareguin a partir de 2015.  Així doncs, transmetre el local abans que acabi l’any –en lloc de fer-ho en 2015 o 2016– li permetrà aplicar aquests coeficients i disminuir la tributació derivada del guany obtingut.

A més, haurà de tenir en compte que la reforma fiscal també introdueix importants canvis que poden afectar a l’operació de venda si es fa en el 2015:

– La part de la base liquidable de l’estalvi (on s’inclouen els guanys patrimonials per la venda del local) que excedeixi de l’import del mínim personal i familiar es gravarà conforme a la següent escala (estatal i autonòmica):

– Fins a 6.000                                   20% (2015)     19% (2016)

– De 6.000,01 a 50.000                    22% (2015)     21% (2016)

– 50.000,01 en endavant      24% (2015)     23% (2016)

La Llei de l’IRPF actualment estableix que si en el moment de la transmissió ja ha passat més d’un any des de l’adquisició, el guany o pèrdua obtinguts tributen a la base de l’estalvi de l’IRPF, a uns tipus d’entre el 21% i el 27%.

No obstant això, com hem vist, a partir de 2015 tots els guanys i pèrdues tributen a la base de l’estalvi (sigui quin sigui el període de tinença dels actius transmesos), i els tipus aplicables a aquesta base passin a ser d’entre el 20% i el 24%.

En canvi, si encara no ha passat un any des de l’adquisició, el guany o pèrdua s’integren a la base general de l’IRPF, tributant a un tipus que pot arribar al 52% (o el 56% en algunes comunitats autònomes).

– A partir del 2015 s’incorporen a la base imposable de l’estalvi els guanys i pèrdues patrimonials qualsevol que sigui el termini de permanència en el patrimoni del contribuent, al mateix temps que es podran compensar a la base de l’estalvi rendiments amb guanys i pèrdues patrimonials, de forma progressiva i amb determinades limitacions.

– El límit de compensació del saldo negatiu que resulti de compensar entre si els guanys i pèrdues de la part general de la base imposable (les que no derivin de transmissions) amb el saldo positiu dels rendiments i les imputacions de renda s’incrementa del 10% al 25%.

– A la base imposable de l’estalvi s’elimina la tradicional estanquitat dels saldos negatius de rendiments del capital mobiliari i els saldos negatius de guanys i pèrdues patrimonials que impedia la compensació de saldos nets de diferent signe en ambdues categories de renda. A partir de 2015 els saldos negatius que puguin existir en cada grup de rendes –saldos negatius de rendiments del capital mobiliari o saldos negatius de guanys i pèrdues patrimonials procedents de transmissions- es podran compensar recíprocament, si bé amb els següents límits del sumatori d’aquests saldos: 10% en 2015, 15% en 2016, 20% en 2017 i 25% en 2018 i següents.

– Així mateix, es modifiquen les normes de dret transitori que regulen la integració de pèrdues patrimonials pendents d’aplicació.

Vendre abans del 31-12-2014?

D’acord amb tot l’exposat, cal fer càlculs, però tot sembla indicar que sortirà beneficiat si ven en 2015, sobretot per la baixada dels tipus als quals tributarà la base liquidable de l’estalvi (més baixos que amb la norma en vigor) venent abans que entri en vigor la reforma de la LIRPF. A més, si no fa molt que va adquirir l’immoble, els coeficients correctors seran baixos, i l’ajust per correcció monetària aplicable no serà significatiu. A més, no oblidi que si l’empresa ha estat molt endeutada en els últims anys (de manera que el seu coeficient d’endeutament, també denominat “coeficient K”, està per sota del 0,4), haurà de multiplicar l’ajust per correcció monetària per aquest coeficient K, la qual cosa també farà disminuir la seva quantia.

Es poden posar en contacte amb aquest despatx professional per qualsevol dubte o aclariment que puguin tenir sobre aquest tema.