ACLARIMENT DE DUBTES SOBRE LA CERTIFICACIÓ D’EFICIÈNCIA ENERGÈTICA D’EDIFICIS PER ALS COMPRADORS O ARRENDATARIS D’HABITATGES

Com ja el vam informar al seu dia, al BOE del dia 13 d’abril, es va publicar el Reial decret 235/2013, de 5 d’abril, pel qual s’aprovava el procediment bàsic per a la certificació de l’eficiència energètica dels edificis, que va entrar en vigor el passat dia 14 d’abril, sent voluntària la seva aplicació fins al passat 1 de juny de 2013. A partir d’aquest moment, la presentació o posada a disposició dels compradors o arrendataris del certificat d’eficiència energètica de la totalitat o part d’un edifici, segons correspongui, serà exigible per als contractes de compravenda o arrendament celebrats a partir d’aquesta data.

Doncs bé, la Secretaria d’Estat d’Energia ha publicat un document sobre les qüestions més freqüents en referència als certificats d’eficiència energètica. En tenir el caràcter d’informació oficial, la seva lectura és d’interès, i ens proporciona la primera interpretació administrativa del precepte. Òbviament, no recull totes les preguntes que ha suscitat la innovació, però, per exemple aclareix que tant els garatges com els trasters no han d’obtenir el certificat d’eficiència, o quina informació mínima ha de contenir el certificat per considerar complerta l’obligació imposada.

A continuació els informem d’algunes d’aquesta qüestions.

1. Qui són els tècnics competents per certificar?

Serà considerat com a tècnic competent el qui estigui en possessió de qualsevol de les titulacions acadèmiques i professionals habilitants per a la redacció de projectes o direcció d’obres i direcció d’execució d’obres d’edificació o per a la realització de projectes de les seves instal·lacions tèrmiques, segons el que estableix la Llei 38/1999, de 5 de novembre, d’ordenació de l’edificació, o per a la subscripció de certificats d’eficiència energètica, o que sense posseir les titulacions acadèmiques anteriors hagin acreditat la qualificació professional necessària per subscriure certificats d’eficiència energètica.

Per tant i en relació amb la Llei 38/1999, són tècnics competents per subscriure el certificat d’eficiència energètica als edificis, a més dels arquitectes, arquitectes tècnics o aparelladors, les persones que, d’acord amb el que estableixen les resolucions de 15 de gener de 2009, de la Secretaria d’Estat d’Universitats, disposin de les titulacions següents:

• Enginyer aeronàutic
• Enginyer agrònom
• Enginyer de camins, canals i ports
• Enginyer industrial
• Enginyer de mines
• Enginyer forestal
• Enginyer naval i oceànic
• Enginyer de telecomunicació
• Enginyer tècnic aeronàutic
• Enginyer tècnic agrícola
• Enginyer tècnic forestal
• Enginyer tècnic industrial
• Enginyer tècnic de mines
• Enginyer tècnic naval
• Enginyer tècnic d’obres públiques
• Enginyer tècnic telecomunicació
• Enginyer tècnic topògraf

Sense perjudici del que s’estableixi en l’Ordre conjunta dels titulars dels Ministeris d’Indústria, Energia i Turisme, i de Foment, establerta en la disposició addicional quarta del reial decret 235/2013.

2. Atès que el certificat d’eficiència energètica d’un edifici existent conté quatre documents (qualificació d’eficiència energètica, recomanacions, descripció de les proves, compliment dels requisits mediambientals). És vàlid que cada document se subscrit per diferents tècnics?

No, el certificat d’eficiència energètica és únic i per tant ha d’estar subscrit per un sol tècnic competent.

Cal destacar que, obligatòriament, el certificat ha d’incloure, entre altres, el document de recomanacions per a la millora dels nivells òptims o rendibles d’eficiència energètica de l’edifici o d’una part d’aquest.

3. El Reial decret 235/2013 és d’aplicació als habitatges exclosos de la Llei d’arrendaments urbans?

Als habitatges exclosos de la Llei d’arrendaments urbans no se’ls aplicarà el Reial decret 235/2013 ja que no es produeix un nou lloguer, sinó una ocupació diferent de l’edifici o part del mateix.

4. És obligatori obtenir el certificat per a les habitacions dels hotels, de cases rurals o espais per a esdeveniments?

No és obligatòria l’obtenció del certificat d’eficiència energètica per a les habitacions dels hotels, habitacions de cases rurals o espais per a esdeveniments, ja que en aquests casos no hi ha un contracte d’arrendament segons la Llei d’arrendaments urbans.

5. Què s’entén per reformes importants?

Reformes importants són aquelles on es renova més del 25 per cent del total del seu envoltant, o la totalitat de les instal·lacions tèrmiques o es canviï el tipus de combustible.

6. A qui s’aplica l’exempció d’una reforma important?

Només aquells edificis comprats per demolir o per realitzar una reforma important estan exempts, la resta tenen l’obligació d’obtenir el certificat d’eficiència energètica

7. Els edificis o part d’ells que ja disposen del certificat d’eficiència energètica realitzat amb base en el Reial decret 47/2007, s’han d’adequar a partir de l’1 de juny al certificat establert en el Reial decret 235/2013?

No, els certificats elaborats amb base en el Reial decret 47/2007 són vàlids i no és necessària la seva actualització fins que compleixi el seu període de validesa.

8. Els garatges i trasters d’un edifici han d’obtenir el certificat d’eficiència energètica?

No és obligatòria l’obtenció del certificat d’eficiència energètica per als garatges o trasters d’un edifici ja que no es considera una “part d’un edifici” segons la definició establerta en l’apartat 3r de l’article 1 del Reial decret, i a més a més, d’acord amb el Codi tècnic de l’edificació es consideren espais no habitables.

9. Edificis ocupats per una autoritat pública. Què s’entén per autoritat pública?

D’acord amb la disposició addicional primera del Reial decret 235/2013, s’entendrà per autoritat pública a les administracions públiques tal com són enumerades en l’article 2 de la Llei 30/1992, de 26 de novembre, de règim jurídic de les administracions públiques i del procediment administratiu comú.

10. Els edificis de titularitat pública, ocupats per una autoritat pública i que siguin freqüentats habitualment pel públic, quan han d’obtenir el certificat d’eficiència energètica i exhibir l’etiqueta d’eficiència energètica?

Els edificis de titularitat pública, ocupats per una autoritat pública i que siguin freqüentats habitualment pel públic, hauran de disposar del certificat d’eficiència energètica i exhibir l’etiqueta d’eficiència energètica a partir de l’1 de Juny de 2013, quan la seva superfície útil total sigui superior a 500 m2. I a partir del 9 de juliol de 2015 quan la seva superfície útil sigui superior a 250 m2. La determinació de si són freqüentats habitualment pel públic la determinarà l’autoritat responsable de l’edifici, que haurà de tenir en consideració tant si es produeix una presència important de persones alienes a l’edifici, motivada per la necessitat de realitzar tràmits o gestions de qualsevol índole com el valor exemplificant d’aquesta exhibició davant els ciutadans.

11. Els edificis de titularitat privada que disposin d’una superfície útil total superior a 500 m2 que siguin freqüentats habitualment pel públic quan han d’exhibir l’etiqueta d’eficiència energètica?

Els edificis de titularitat privada que disposin d’una superfície útil total superior a 500 m2 i que siguin freqüentats habitualment pel públic hauran d’obtenir el certificat d’eficiència energètica quan es construeixin, venguin o es lloguin. Quan aquests edificis disposin del certificat d’eficiència energètica tindran l’obligació d’exhibir l’etiqueta d’eficiència energètica a partir de l’1 de juny de 2013.

12. S’ha d’entregar l’original del certificat quan es vengui una unitat de l’edifici d’un bloc?

Sí, quan es vengui una unitat o part d’un edifici en bloc, als efectes d’aquesta normativa, es podrà fer ús:

a) del certificat d’eficiència energètica de la unitat o part d’un edifici. Aquest certificat es podrà obtenir qualificant la unitat en si mateixa, de forma independent o qualificant tot l’edifici complet. En tot cas, la referència cadastral serà la de la unitat de l’edifici i s’haurà de posar a disposició de l’adquirent;

b) del certificat d’eficiència energètica de l’edifici complet. En aquest certificat hi constarà la referència cadastral de tot l’edifici, i serà suficient amb l’entrega d’una còpia del certificat.

13. El certificat d’eficiència energètica d’un edifici ha d’estar registrat per tenir validesa legal?

La validesa del certificat es produeix una vegada signat pel tècnic competent, no obstant això, “el certificat d’eficiència energètica de l’edifici s’ha de presentar, pel promotor, o propietari, si escau, a l’òrgan competent de la comunitat autònoma en matèria de certificació energètica d’edificis, per al registre d’aquestes certificacions en el seu àmbit territorial”. A més de l’anterior, és necessari recordar que tant el model de certificat aprovat com el d’etiqueta han de contenir el número de registre assignat per la comunitat autònoma.

La sol·licitud de presentació en el registre o davant l’òrgan competent de la comunitat autònoma servirà provisionalment com a codi de registre en tant que l’òrgan competent de la comunitat autònoma no faciliti el número de registre oficial. Tot això sense perjudici que la comunitat autònoma pugui establir, en la normativa que desenvolupi aquest reial decret, altres exigències o requisits respecte d’això.

14. – Quin tipus de certificat d’eficiència energètica han d’obtenir els edificis construïts que encara no disposen de cèdula de primera ocupació?

Els edificis construïts a partir de l’entrada en vigor del derogat Reial decret 47/2007, tenen l’obligació de disposar el certificat de certificació energètica de l’edifici acabat. En el cas que no l’haguessin obtingut en el moment en què estaven obligats, hauran de disposar del certificat del certificat de l’edifici acabat a partir de l’1 de juny de 2013, que serà calculat amb el programa de referència Calener o qualsevol altra eina reconeguda per a edificis de nova construcció.

15. ¿En el moment d’oferir o publicitar un edifici o unitat de l’edifici dirigida a la venda o lloguer, és necessari disposar del certificat d’eficiència energètica o n’hi hauria prou amb la qualificació d’eficiència energètica expressa en l’etiqueta d’eficiència energètica?

Sí, és necessari disposar del certificat d’eficiència energètica subscrit pel tècnic competent i de l’etiqueta d’eficiència energètica.

16. En quin moment el promotor o el propietari d’un edifici existent o part del mateix ha de registrar, davant l’òrgan competent de la comunitat autònoma en matèria de certificació energètica d’edificis, el certificat d’eficiència energètica?

Encara que no hi ha un termini regulat, i sense perjudici que es pugui regular per les comunitats autònomes, una vegada que el tècnic competent elabori el certificat d’eficiència energètica de l’edifici o de part de l’edifici, el promotor o propietari haurà de sol·licitar la inscripció del document en el registre que habiliti la comunitat autònoma per al seu registre i efectes oportuns.

L’obligació del promotor o propietari de presentar aquest certificat per al seu registre s’entendrà complerta amb la sol·licitud d’inscripció en el registre d’aquest document davant l’òrgan competent de la comunitat autònoma.

17. Qui té la responsabilitat d’obtenir el certificat d’eficiència energètica i de mostrar l’etiqueta?

És el promotor o propietari de l’edifici o d’una part el responsable d’encarregar la realització de la certificació energètica de l’edifici, la qual cosa li atorgarà el dret d’utilització de l’etiqueta d’eficiència energètica. Per tant és el promotor o propietari de l’edifici el responsable de mostrar l’etiqueta en tota oferta, promoció i publicitat dirigida a la venda o arrendament de l’edifici o una unitat.

18. Està permès modificar la mida de l’etiqueta d’eficiència energètica en la publicitat de la venda o lloguer dels edificis?

Encara que el model d’etiqueta aprovat estableix una forma i mida amb unes dimensions normalitzades, per a la inclusió de l’etiqueta d’eficiència energètica en la publicitat de venda o lloguer d’edificis, se’n permet la reducció o augment de l’etiqueta sempre que es mantingui el format i les proporcions establertes i sigui llegible.

També es permetrà que, mantenint el format i les proporcions, es mostrin només les escales i els valors de l’etiqueta.

En la publicitat hi ha de constar l’etiqueta d’eficiència energètica, i es permet mostrar només les escales i els valors en els fullets o portals immobiliaris, i només esmentar la qualificació en els anuncis de premsa. En les cartells de venda o lloguer que es col·loquen a l’exterior dels edificis, i en els que només apareix un telèfon de contacte no cal que aparegui la qualificació energètica.

Tot això sense perjudici que la comunitat autònoma pugui establir, en la normativa que desenvolupi aquest reial decret, altres exigències o requisits respecte d’això.

19. Està permès incloure en l’etiqueta d’eficiència energètica un logotip?

Sí, es permet incloure en l’etiqueta un logotip de la comunitat autònoma corresponent, sempre que les seves dimensions siguin les mateixes que les establertes per a la grandària de la bandera de la Unió Europea a la part inferior dreta de l’etiqueta i sempre que no se superposi amb les dades reflectides en el model d’etiqueta aprovat ni condueixi a equívocs.

20. Com s’identifica l’edifici que se certifica en l’etiqueta d’eficiència energètica?

El model d’etiqueta aprovat estableix que en ell s’hi reflectiran l’adreça de l’edifici o part de l’edifici així com la seva referència cadastral. Ja que el certificat d’eficiència energètica és únic, l’etiqueta d’eficiència energètica només es pot correspondre a un únic certificat. En el cas en què l’edifici o part de l’edifici tingui més d’un registre cadastral, el número corresponent al registre cadastral reflectirà aquest fet, ja que es trunca en els dígits representatius. Sense perjudici de l’anterior, en el registre dels certificats d’eficiència energètica davant l’òrgan competent, es podrà sol·licitar el llistat complet de referències cadastrals a què es refereix el certificat.

21. El propietari d’un apartament de vacances que té intenció de publicitar-lo en lloguer per a aquest ús temporal, ha d’incloure l’etiqueta energètica en la seva oferta?

No, no té obligació d’incloure l’etiqueta en la seva oferta publicitària.

22. El propietari d’un apartament que ha estat utilitzat normalment com a residència temporal d’ús de vacances i té intenció de publicitar-lo per a la seva venda, ha d’incloure l’etiqueta energètica en la seva oferta?

Sí, és el promotor o propietari de l’edifici o part del mateix el responsable d’encarregar la realització del certificat d’eficiència energètica de l’edifici i de mostrar l’etiqueta en tota oferta, promoció o publicitat dirigida a la venda de l’edifici o part del mateix.

Per tant com que el venedor desconeix la utilitat que pensa donar-li el potencial comprador, haurà d’incloure l’etiqueta en l’oferta.

Es poden posar en contacte amb aquest despatx professional per qualsevol dubte o aclariment que puguin tenir respecte d’això.